بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في إمارة الشارقة.

المادة () : نحن سلطان بن محمد القاسمي حاكم إمارة الشارقة، بعد الاطلاع على القانون الاتحادي رقم (5) لسنة 1985م بإصدار قانون المعاملات المدنية وتعديلاته، والقانون الاتحادي رقم (11) لسنة 1992م بإصدار قانون الإجراءات المدنية وتعديلاته، والقانون الاتحادي رقم (18) لسنة 1993م بإصدار قانون المعاملات التجارية وتعديلاته، والقانون الاتحادي رقم (26) لسنة 1999م المعدل بالقانون الاتحادي رقم (4) لسنة 2001م بشأن لجان التوفيق والمصالحة وتعديلاته، والقانون رقم (2) لسنة 1999م بشأن إنشاء المجلس التنفيذي لإمارة الشارقة ولائحته الداخلية، والقانون رقم (3) لسنة 1999م بشأن إنشاء المجلس الاستشاري لإمارة الشارقة ولائحته الداخلية، والقانون رقم (6) لسنة 2001م بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في إمارة الشارقة، والمرسوم بقانون رقم (1) لسنة 2005م بشأن مخالفة قطع الخدمات عن المأجور خلافا للنظام في إمارة الشارقة، وقرار المجلس التنفيذي رقم (2) لسنة 2000م بشأن تقييد تأجير العقارات في بعض المناطق السكنية بإمارة الشارقة، وبناء على موافقة المجلسين التنفيذي والاستشاري لإمارة الشارقة، ولما تقتضيه المصلحة العامة، أصدرنا القرار التالي:-

المادة (1) : في تطبيق أحكام هذا القانون يكون للكلمات والعبارات التالية المعاني الموضحة قرين كل منها ما لم يقض سياق النص بخلاف ذلك:- الإمارة: إمارة الشارقة. الحاكم: حاكم الإمارة. المجلس: المجلس التنفيذي للإمارة. البلدية: البلدية التي تقع العين المؤجرة في دائرة اختصاصها. اللجنة: لجنة فض المنازعات الإيجارية المشكلة طبقا لأحكام هذا القانون. لجنة الاستئناف: لجنة الاستئناف المشكلة طبقا لأحكام هذا القانون. المؤجر: مالك العين المؤجرة أو نائبه أو وكيله المخول قانونا بإبرام عقد الإيجار. المستأجر: المنتفع بالعين المؤجرة ويشمل ذلك الزوج والزوجة والأبناء والأبوين المقيمين معه أو أي شخص تنقل له حقوق الانتفاع بصورة قانونية من المستأجر الأصلي. المستأجر (من الباطن): الشخص الذي ينتقل إليه حق الانتفاع بالعين المؤجرة بموجب عقد إيجار من المستأجر الأصلي طبقا لأحكام هذا القانون، شريطة أن يكون مرخصا له بالتأجير من الباطن من الجهة المختصة بالإمارة. العين المؤجرة: العقار محل عقد الإيجار والمعد لانتفاع المستأجر به وطبقا لأحكام هذا القانون. عقد الإيجار: العقد المبرم بين المؤجر والمستأجر بقصد استغلال العين المؤجرة لمدة معينة لقاء أجر معلوم طبقا لأحكام هذا القانون. عقد الإيجار طويل المدة: عقد الإيجار بقصد الاستثمار والذي يصدر بتنظيمه قرار من المجلس. بدل الإيجار: القيمة الإيجارية النقدية السنوية المحددة بعقد الإيجار وأية زيادة عليها طبقا لأحكام هذا القانون ولائحته التنفيذية والقرارات الصادرة بشأنه. الصيانة الضرورية: الإصلاحات الضرورية اللازمة لاستيفاء المنفعة المقصودة من عقد الإيجار أو اللازمة لحفظ العين المؤجرة من الهلاك والتي يلتزم بها المؤجر ما لم يتفق طرفا العقد على غير ذلك. الصيانة التأجيرية: الإصلاحات البسيطة التي تنشأ من الاستعمال العادي للعين المؤجرة والتي يقضي العرف بالتزام المستأجر بالقيام بها، ما لم يتفق طرفا العقد على غير ذلك. الإخطار: كافة المراسلات بين طرفي عقد الإيجار والتي تتم عن طريق الكاتب العدل أو بالبريد المسجل أو أي وسيلة من وسائل الإعلان المقررة قانونا. والتي تؤدي الغرض المقصود من الإخطار وكذلك التبليغات التي تصدر عن اللجان المشكلة طبقا لأحكام هذا القانون ولائحته التنفيذية والقرارات الصادرة بشأنه، والمسلمة لذوي الشأن طبقا لقواعد إجراءات عملها.

المادة (2) : 1) تسري أحكام هذا القانون على العقارات المؤجرة للسكنى أو لغرض ممارسة نشاط تجاري أو صناعي أو لممارسة المهن الحرة ويشمل ذلك تأخير الأرض الفضاء الواقعة ضمن الإمارة. 2) عقود الإيجار طويلة المدة. ويستثنى من تطبيق أحكام هذا القانون: أ) الأراضي الزراعية والمباني التابعة لها. ب) الأراضي والعقارات الحكومية الممنوحة لأغراض سكنية ما لم تملك. ج) المساكن المملوكة للأشخاص أو الشركات والمخصصة بموجب عقود العمل لسكن مستخدميهم أو العاملين لديهم. د) العقارات المؤجرة للأغراض الفندقية والسياحية. ه) العقود التي تتطلب موافقات خاصة وتؤدي خدمة عامة ويصدر بتسميتها قرار من المجلس. ويصدر بتنظيم العلاقة الإيجارية في شأن الحالات المستثناة ورسوم الخدمات المتعلقة بها قرار من المجلس.

المادة (3) : تحقيقا لغايات الصالح العام ومن تاريخ العمل بهذا القانون:- أ) تبرم عقود الإيجار كتابة على النموذج المعد لذلك والصادر به قرار من المجلس. ب) يلتزم المؤجر بتصديق عقد الإيجار أو أي تجديد لمدته ودفع الرسوم المستحقة في البلدية و الجهة المختصة ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك ويجب تصديق العقد خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تحريره. ج) إذا امتنع الملتزم عن تصديق عقد الإيجار خلال المدة المذكورة على الطرف الآخر أن يطلب من قاضي التنفيذ إلزامه بذلك. د) في حالة عدم تصديق عقد الإيجار لدى البلدية أو الجهة المختصة يعاقب الملتزم بتصديق العقد بغرامة تساوي ثلاثة أمثال قيمة التصديق. ه) يمتنع على البلدية أو الدوائر والمؤسسات الحكومية قبول إبراز عقد الإيجار غير المصدق في أي نزاع أو معاملة أو لتقديم خدمة.

المادة (4) : اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون يجب تحرير عقود الإيجارات القائمة وقت العمل بهذا القانون إذا كانت غير محررة، ويجب توقيع العقود من المؤجر والمستأجر وتصديقها. ولا يعتد بالعقود الموقعة من طرف واحد. ويمتنع على البلدية اعتماد أو اتخاذ أي إجراءات إذا كان العقد موقعا من طرف واحد. ويجوز إثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات.

المادة (5) : تتولى البلدية أخذ البيانات الكاملة للعين المؤجرة وعناوين طرفي عقد الإيجار بشكل كامل ودقيق وعلى طرفي عقد الإيجار أو من يمثلهما قانونا إخطار البلدية بأي تعديل يطرأ على عنوانهما ومقر إقامتهما المختار.

المادة (6) : تعفى الجهات الحكومية الاتحادية والمحلية من سداد رسوم تصديق عقود الإيجار والطلبات المتعلقة بها طبقا لأحكام هذا القانون ولائحته التنفيذية والقرارات الصادرة بشأنه. شريطة أن يكون عقد الإيجار مسجل باسمها لغرض استغلالها من هذه الجهات.

المادة (7) : يلتزم المؤجر بأن يسلم المستأجر العين المؤجرة وتوابعها في حالة تصلح لأن تفي بالغرض الذي أعدت له ووفقا لما تم الاتفاق عليه أو لطبيعة العين المؤجرة.

المادة (8) : إذا تم تسليم العين المؤجرة وتوابعها للمستأجر في حالة لا تصلح معها لأن تفي بما أعدت له من المنفعة، أو إذا نقصت هذه المنفعة نقصا كبيرا. جاز للمستأجر أن يطلب من اللجنة فسخ العقد أو إنقاص بدل الإيجار بقدر ما نقص من المنفعة تبعا للظروف.

المادة (9) : على المؤجر أن يتعهد بصيانة العين المؤجرة لتبقى صالحة للانتفاع، وأن يقوم أثناء مدة الإيجار بجميع أعمال الصيانة الضرورية دون الصيانة التأجيرية ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك.

المادة (10) : يلتزم المستأجر بأن يستعمل العين المؤجرة على النحو المتفق عليه بالعقد وبحسب الغرض الذي أعدت له أو ما جرى عليه العرف السائد.

المادة (11) : لا يجوز للمستأجر أن يحدث بالعين المؤجرة تغييرا بدون إذن كتابي من المؤجر إلا إذا كان هذا التغيير لا ينشأ عنه أي ضرر بها أو بسلامة المبنى. فإذا أحدث المستأجر تغييرا في العين المؤجرة متجاوزا في ذلك حدود الالتزام الواردة في الفقرة السابقة، كان للمؤجر الحق في إلزامه بإعادة الحال إلى ما كان عليه وبالتعويض إن كان له مقتضى. وإذا أقام المستأجر في العين المؤجرة غراسا أو تحسينات التزم بتركها عند انتهاء الإيجار ما لم يكن هناك اتفاق كتابي يقضي بغير ذلك.

المادة (12) : الحالات التي يجوز فيها طلب الإخلاء: لا يجوز للمؤجر أن يطلب - حتى عند انتهاء مدة الإيجار - إخلاء المستأجر من العين المؤجرة قبل انقضاء ثلاث سنوات من تاريخ عقد الإيجار إلا إذا توافر أحد الأسباب التالية:- 1) إذا لم يقم المستأجر بالوفاء ببدل الإيجار المستحق خلال خمسة عشر يوما من تاريخ استحقاقه إذا كانت العين المؤجرة لغرض السكنى، وخلال ثلاثين يوما إذا كانت العين المؤجرة مستأجرة لغرض ممارسة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني فإذا امتنع المؤجر عن استلام بدل الإيجار أو لم يعين مكانا يقع فيه الوفاء فللمستأجر أن يودع البدل باسم اللجنة لدى البلدية ويعتبر إيصال الإيداع سندا بإبراء ذمة المستأجر من قيمة بدل الإيجار المستحق بالقدر المودع وفي جميع الأحوال على اللجنة والمستأجر تبليغ المؤجر بذلك الإيداع، ولا يجوز للمودع سحب ما أودعه إلا بموافقة المؤجر أو بقرار من اللجنة وللمؤجر بناء على طلبه وموافقة رئيس اللجنة سحب ما أودع لصالحه بعد سداد الرسوم المستحقة، وتنظم اللائحة التنفيذية لهذا القانون إجراءات الإيداع والسحب لبدل الإيجار. 2) إذا خالف المستأجر أي التزام فرضه عليه قانون المعاملات المدنية الاتحادية وتعديلاته أو هذا القانون ولائحته التنفيذية أو القرارات الصادرة بشأنه أو أي شرط من شروط عقد الإيجار، وذلك حال فشل المستأجر في الاستجابة لإخطار المؤجر بإزالة المخالفة أو تنفيذ الالتزام المنوط به خلال خمسة عشر يوما من تاريخ الإخطار. 3) إذا قام المستأجر بتأجير العين المؤجرة دون موافقة المؤجر وذلك مع عدم الإخلال بأحكام نقل ملكية المحل التجاري المقررة طبقا لأحكام قانون المعاملات التجارية الاتحادي. 4) إذا استعمل المستأجر العين المؤجرة لغير الغرض المحدد في عقد الإيجار أو بالمخالفة لشروطه أو استخدمها لأغراض تتنافى مع النظام العام أو الآداب. 5) إذا رغب المؤجر في هدم العين المؤجرة لإعادة بنائها أو عمل صيانة شاملة تتطلب الإخلاء شريطة حصوله على الترخيص اللازم من البلدية و/أو الجهة المختصة. 6) إذا رغب المؤجر في شغل العين المؤجرة المخصصة للسكن بنفسه أو بواسطة أحد أبنائه البالغين شريطة ألا يكون مالكا لعقار آخر مناسب للسكن في منطقة اختصاص البلدية الواقع به العين المؤجرة. ويقتضي طلب الإخلاء طبقا لأحكام البندين (5) و(6) ما يلي:- أ) إخطار المستأجر بالإخلاء خلال مدة لا تقل عن ثلاثة أشهر سابقة على التاريخ المحدد لإنهاء عقد الإيجار. ب) أن يشرع في عملية الهدم أو الصيانة الشاملة خلال الأجل المحدد من قبل البلدية و/أو الجهة المختصة. ج) أن يشغل المؤجر أو أحد أولاده البالغين خلال شهرين العين المؤجرة فعليا بعد تخليتها من المستأجر ولمدة سنة - على الأقل - بدون انقطاع. 7) وإذا أخلى المستأجر العين المؤجرة طبقا للبندين (5) و(6) من هذه المادة فلا يجوز للمؤجر أو غيره إعادة تأجيرها خلال الفترات المشار إليها وقبل تنفيذ سبب الإخلاء. وإذا خالف المؤجر ذلك يحق للمستأجر أن يطلب من اللجنة إعادته إلى العين المؤجرة التي أخلاها مع حفظ حقه في المطالبة بالعطل والضرر أمام المحكمة المختصة وفقا للقواعد العامة.

المادة (13) : أ) لا يجوز للمؤجر - ولأي سبب من الأسباب - زيادة بدل الإيجار المتفق عليه قبل انقضاء ثلاث سنوات من تاريخ توقيع عقد الإيجار. ب) تكون الزيادة في بدل الإيجار بعد انقضاء المدة المشار إليها أعلاه بقيمة المثل. ج) لا يجوز زيادة بدل الإيجار المتفق عليها مرة أخرى إلا بعد انقضاء سنتين من تاريخ الزيادة الأولى.

المادة (14) : تختص اللجنة بتحديد أجرة المثل في حالة عدم اتفاق طرفي العقد على تحديد هذه الأجرة.

المادة (15) : تحقيقا لغايات الصالح العام يجوز للمجلس وبقرار منه تعديل فترة الحماية المشار إليها.

المادة (16) : لا تطبق الزيادة المشار إليها على العقود المحررة قبل العمل بهذا القانون إلا بعد انقضاء سنتين من آخر زيادة.

المادة (17) : لا يضار المستأجر بسبب انتقال ملكية العين المؤجرة لمالك جديد ولا يجوز للمؤجر الجديد طلب إخلاء المستأجر للعين المؤجرة أو زيادة بدل إيجارها إلا وفقا لأحكام هذا القانون ولائحته التنفيذية والقرارات الصادرة بشأنه.

المادة (18) : لا يجوز للمؤجر بنفسه أو بواسطة غيره القيام بعمل يقصد به إزعاج المستأجر أو الضغط عليه لإخلاء العين المؤجرة أو حرمانه من التمتع الكامل بتوابعها وخدماتها خلافا لأحكام هذا القانون ولائحته التنفيذية والقرارات الصادرة بشأنه.

المادة (19) : أ) على المستأجر رد العين المؤجرة عند انتهاء عقد الإيجار فإذا لم يستكمل إجراءات تسليم العين المؤجرة وفق ما اتفق عليه، ويلتزم بالوفاء بكل الالتزامات الناتجة عن عقد الإيجار حتى تاريخ التسليم الفعلي للعين المؤجرة. في حالة ترك المستأجر للعين المؤجرة مقفلة دون أن يسلمها للمؤجر جاز للمؤجر اللجوء لقاضي التنفيذ لطلب إخلائه وفقا لأحكام هذا القانون ولائحته التنفيذية والقرارات الصادرة بشأنه. ب) تنظيم اللائحة التنفيذية لهذا القانون قواعد انتهاء العلاقة الإيجارية.

المادة (20) : أ) لا يجوز للمستأجر التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن وذلك عن كل أو بعض ما أستأجره إلا بأذن كتابي من المؤجر. وتعتبر الإجازة اللاحقة للتصرف سواء كانت صريحة أو ضمنية كالإذن الكتابي السابق. ب) يجوز للمؤجر منح المستأجر في عقد الإيجار الحق في التنازل أو التأجير من الباطن عن كل أو بعض العين المؤجرة شريطة ألا تزيد مدة عقد الإيجار من الباطن عن المدة المحددة في العقد الأصلي. ج) إذا أجر المستأجر العين المؤجرة فإن عقد الإيجار من الباطن هو الذي يحكم العلاقة فيما بين المستأجر والمستأجر من الباطن ولا يؤثر عقد الإيجار من الباطن على حقوق والتزامات المستأجر تجاه المؤجر بموجب عقد الإيجار الأصلي إلا إذا تم الاتفاق على غير ذلك. د) وتنظم اللائحة التنفيذية الإجراءات الخاصة بهذه العقود.

المادة (21) : تنشأ لجنة أو أكثر تسمى لجنة فض المنازعات الإيجارية تشكل برئاسة قاض يندبه وزير العدل وعضوية اثنين من ذوي الخبرة والاختصاص في أي من المجالات القانونية أو الهندسية أو المحاسبية أو رجال الأعمال أو الاقتصاد أو كبار الإداريين ويصدر بتسميتهم قرار من المجلس بموافقة الحاكم.

المادة (22) : تختص اللجان بالفصل على وجه الاستعجال في جميع الدعاوى الناشئة عن عقد الإيجار ويشمل ذلك النظر في طلب الإجراءات الوقتية والمستعجلة التي يتقدم بها أي من طرفي عقد الإيجار وفقا لأحكام هذا القانون ولائحته التنفيذية والقرارات الصادرة بشأنه.

المادة (23) : تكون أحكام اللجان في الدعاوى التي لا تجاوز قيمتها (100.000) مائة ألف درهم نهائية، ويجوز للمجلس وبقرار منه تعديل هذه القيمة.

المادة (24) : استثناء من نص المادة (23) أعلاه يجوز الطعن بالاستئناف في الأحكام الصادرة في المنازعات التي تقل قيمتها عن المبلغ المشار إليه في حالة توافر إحدى الحالات الآتية: 1) إذا صدر الحكم بالمخالفة لقواعد الاختصاص. 2) إذا قضى الحكم بشيء لم يطلبه الخصوم أو بأكثر مما طلبوه أو أغفل بعض الطلبات. 3) إذا صدر الحكم على شخص طبيعي أو اعتباري لم يكن ممثلا تمثيلا صحيحا في الدعوى أو هناك بطلان في الإعلان. 4) إذا كان الحكم قد بني على أوراق عليها إقرارا بتزويرها أو قضي بتزويرها أو بني على شهادة شاهد قضى بعد صدوره بأنها شهادة زور. 5) إذا قدم أحد طرفي العقد مستندا كان من شأنه تغيير وجه النظر في الدعوى.

المادة (25) : لا يوقف الاستئناف الاستثنائي المشار إليه أعلاه إجراءات التنفيذ إلا إذا قررت لجنة الاستئناف خلاف ذلك.

المادة (26) : مع مراعاة المادة (25) أعلاه:- إذا قررت اللجنة الاستئنافية رفض الاستئناف الاستثنائي لعدم قيامه على سبب صحيح من الأسباب المشار إليها في المادة (24) من هذا القانون، جاز للجنة تغريم المستأنف (2000) ألفي درهم والمصروفات وأتعاب المحاماة.

المادة (27) : أ) يجرى تنفيذ الأحكام الصادرة عن اللجان تحت إشراف قاضي للتنفيذ يندبه وزير العدل ويعاونه عدد كاف من مندوبي التنفيذ وذلك بناء على طلب ذو الشأن. ب) تحدد اللائحة التنفيذية لهذا القانون والقرارات الصادرة بشأنه إجراءات التنفيذ.

المادة (28) : تخضع أحكام اللجان للتفتيش الفني والإداري بمعرفة أحد المفتشين القضائيين ينتدب بقرار من وزير العدل من بين مفتشي وزارة العدل.

المادة (29) : تنشأ لجنة أو أكثر تسمى لجان الاستئناف وتتكون من ثلاثة قضاة يصدر بتسميتهم قرار من وزير العدل. تختص لجان الاستئناف بالنظر والفصل في طلبات الاستئناف من الأحكام التي تصدرها اللجان.

المادة (30) : أحكام لجان الاستئناف أحكام نهائية غير قابلة للطعن بأي من طرق الطعن وتنفذ عن طريق قاضي للتنفيذ بمعاونة عدد كاف من مندوبي التنفيذ وذلك بناء على طلب ذوو الشأن.

المادة (31) : تحصل كافة الرسوم والغرامات المشار إليها في هذا القانون ولائحته التنفيذية والقرارات الصادرة بشأنه لصالح الخزينة العامة لحكومة الشارقة.

المادة (32) : تنفيذا لأحكام هذا القانون يصدر المجلس بقرارات منه ما يلي:- أ) اللائحة التنفيذية لهذا القانون. ب) الرسوم المقرر تنفيذا لأحكام هذا القانون بناء على اقتراح هيئة المجلس البلدية. ج) نظام إجراءات اللجان وتشكيلها ومكافآت أعضائها والأجهزة الإدارية المعاونة لها. د) نماذج عقود الإيجار المنصوص عليها في هذا القانون. هـ) القرارات التي لم يرد بها نص في هذا القانون بما لا يتعارض أو يخالف أحكامه.

المادة (33) : يعاقب كل من يخالف أحكام هذا القانون بإحدى العقوبات الواردة باللائحة التنفيذية لهذا القانون والقرارات الصادرة بشأنه.

المادة (34) : تسري أحكام هذا القانون على جميع الدعاوى التي لم يتم قفل باب المرافعة فيها بتاريخ صدوره.

المادة (35) : يلغى القانون رقم (6) لسنة 2001م في شأن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر كما يلغى أي حكم يخالف أو يتعارض مع أحكام هذا القانون.

المادة (36) : ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية ويعمل به من تاريخ صدوره.

 التوقيع :  سلطان بن محمد القاسمي - حاكم إمارة الشارقة