بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في إمارة الشارقة.

المادة () : بعد الاطلاع على القانون الاتحادي رقم (5) لسنة 1985م بإصدار قانون المعاملات المدنية، والقانون الاتحادي رقم (11) لسنة 1992م بإصدار قانون الإجراءات المدنية، والقانون الاتحادي رقم (18) لسنة 1993م بإصدار قانون المعاملات التجارية، والقانون الاتحادي رقم (26) لسنة 1999م المعدل بالقانون الاتحادي رقم (4) لسنة 2001م بشأن لجان التوفيق والمصالحة، والقانون رقم (2) لسنة 1999م بشأن إنشاء المجلس التنفيذي لإمارة الشارقة ولائحته الداخلية، والقانون رقم (3) لسنة 1999م بشأن إنشاء المجلس الاستشاري لإمارة الشارقة ولائحته الداخلية، والقانون رقم (92) لسنة 1977م بشأن تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر وتعديلاته، وقرار المجلس التنفيذي لإمارة الشارقة رقم (2) لسنة 2000م بشأن تقييد تأجير العقارات في بعض المناطق السكنية بإمارة الشارقة، وبناء على ما عرضه المجلس التنفيذي وموافقة المجلس الاستشاري، ولما تقتضيه المصلحة العامة، أصدرنا القانون التالي:

المادة (1) : يسمى هذا القانون قانون رقم (6) لسنة 2001م بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في إمارة الشارقة.

المادة (2) : في تطبيق أحكام هذا القانون يكون للكلمات والعبارات التالية المعاني الموضحة أمام كل منها ما لم يقض سياق النص بخلاف ذلك:- الإمارة: إمارة الشارقة. الحاكم: سمو حاكم الإمارة. المجلس: المجلس التنفيذي لإمارة الشارقة. المحكمة المختصة: المحكمة الابتدائية الاتحادية التي تقع في دائرتها العين المؤجرة. البلدية: مقر البلدية أو الفرع الذي يقع العقار المؤجر في دائرة اختصاصه. اللجنة: لجنة فض المنازعات الإيجارية المشكلة طبقاً لهذا القانون. لجنة التظلمات: لجنة التظلمات المشكلة طبقاً لهذا القانون. المؤجر: مالك العقار المؤجر أو حصة شائعة فيه و/ أو مالك حق الانتفاع أو المخول قانوناً بتأجير كل أو بعض حق الانتفاع الناشئ عن عقد الإيجار. المستأجر: المنتفع بالعين المؤجرة بموجب عقد الإيجار ويشمل ذلك الزوج والزوجة والأبوين والأبناء المقيمين معه أو أي شخص آخر تنتقل له حقوق الانتفاع بصورة قانونية من المستأجر الأصلي. المستأجر الفرعي (من الباطن): الشخص الذي يحوز بموجب عقد إيجار عقار أو جزء من عقار هو في حيازة المستأجر الأصلي وذلك طبقاً لأحكام هذا القانون. العين المؤجرة: العقار محل الإجارة الذي بمقتضى عقد الإيجار يمكن المؤجر المستأجر من الانتفاع به. عقد الإيجار: العقد بين المؤجر والمستأجر المسجل لدى البلدية أو الجهات الأخرى المختصة وفقاً للأنظمة السارية والذي يملك بموجبه المؤجر منفعة العين المؤجرة للمستأجر لمدة معينة لقاء أجر معلوم. عقد الإيجار طويل المدة: هو عقد الإيجار المنشئ لحق الانتفاع وفقاً لأحكام قانون المعاملات المدنية والذي بموجبه يكون للمنتفع حق استعمال واستغلال العين لمدة تزيد على خمس وعشرين سنة. بدل الإيجار: البدل النقدي المحدد نوعه ومقداره والمتفق عليه بين المؤجر والمستأجر ويشمل كذلك أي زيادة عليه يتم تقريرها وفقاً لأحكام هذا القانون. الصيانة الضرورية: وهي الإصلاحات الضرورية اللازمة لاستيفاء المنفعة المقصودة من عقد الإيجار أو اللازمة لحفظ العين من الهلاك والتي يلتزم بها المؤجر ما لم يتفق طرفا العقد على غير ذلك. الصيانة التأجيرية: وهي الإصلاحات البسيطة التي تنشأ من الاستعمال العادي للعين المؤجرة والتي يقضي العرف بالتزام المستأجر بالقيام بها. الإخطار: الإخطار المرسل عن طريق الكاتب العدل أو بالبريد المسجل ويشمل ذلك التبليغات التي تصدر عن اللجنتين المشكلتين بموجب هذا القانون والمسلمة لذوي الشأن طبقاً لقواعد إجراءات عملها.

المادة (3) : نطاق تطبيق القانون: 1. تسري أحكام هذا القانون على العقارات المؤجرة للسكنى أو لغرض ممارسة نشاط تجاري أو صناعي أو لممارسة المهن الحرة ويشمل ذلك تأجير الأرض الفضاء الواقعة ضمن الإمارة. 2. وتطبق أحكامه على العلاقة الإيجارية القائمة حالياً أو التي تنشأ بعد تاريخ العمل به. ويستثنى من تطبيقه:- أ- الأراضي الزراعية والمباني التابعة لها. ب- الأراضي والعقارات الحكومية الممنوحة لأغراض سكنية ما لم تملك. ج- المساكن المملوكة لأشخاص أو شركات والمخصصة بموجب عقود العمل لسكن مستخدميهم أو العاملين لديهم. د- العقارات المؤجرة للأغراض الفندقية والسياحية. هـ- عقد الإيجار طويل المدة. 3. ويصدر بتنظيم العلاقة الإيجارية في شأن الحالات المنصوص عليها في الفقرات (أ)، (ب)، (د)، (هـ) ورسوم الخدمات المتعلقة بها قرار من المجلس.

المادة (4) : 1. تنشأ لجنة مختصة تسمى لجنة فض المنازعات الإيجارية يكون مقرها بالبلدية وتتكون من رئيس وأربعة أعضاء من ذوي الخبرة والاختصاص في أي من المجالات القانونية أو الهندسية أو المحاسبية أو رجال الأعمال أو الاقتصاد أو كبار الإداريين على أن يكون الرئيس قاضياً يندبه وزير العدل والشئون الإسلامية والأوقاف ويصدر بتشكيلها قرار من المجلس بموافقة الحاكم. 2. للمجلس بموافقة الحاكم أن ينشئ لجنة أو أكثر في أي من مدن الإمارة.

المادة (5) : أ. بمراعاة أحكام المادة (3) من هذا القانون، يكون من اختصاص اللجنة النظر والفصل تحكيماً وعلى وجه الاستعجال في جميع المنازعات الناشئة عن عقد الإيجار بين المؤجر والمستأجر طبقاً لأحكام هذا القانون ويشمل ذلك النظر في طلب اتخاذ الإجراءات الوقتية والمستعجلة التي يتقدم بها أي من طرفي العقد. ب. تكون أحكام اللجنة في المطالبات التي لا تجاوز قيمتها 100.000 (مائة ألف) درهم نهائية. ج. وتكون أحكامها فيما جاوز ذلك قابلة للتظلم أمام لجنة التظلمات وذلك خلال مدة خمسة عشرة يوماً من اليوم التالي لصدور الحكم وجاهياً واعتباراً من تاريخ اليوم التالي لإعلان المحكوم عليه به إذا كان بمثابة الوجاهي. د. يتم تنفيذ الحكم بعد المصادقة عليه من قبل المحكمة المختصة؛ وذلك عن طريق قاضي التنفيذ فيها.

المادة (6) : 1. تنشأ لجنة تسمى لجنة التظلمات وتتكون من ثلاثة قضاة يصدر بتسميتهم قرار من وزير العدل ويكون مقرها بالبلدية. 2. تختص لجنة التظلمات بالنظر والفصل في طلبات التظلم من الأحكام التي تصدرها لجنة فض المنازعات الإيجارية وذلك بمراعاة المادة 5/ ب من هذا القانون. 3. بمراعاة المادة 5/ ج أعلاه يتم تنفيذ قرار لجنة التحكيم بانقضاء أجل تقديم التظلم المبين في المادة 5/ ب أعلاه أو صدور قرار لجنة التظلمات في التظلم المرفوع ويكون قرارها نهائياً، وغير قابل للطعن بأي طريق من طرق الطعن وينفذ عن طريق قاضي التنفيذ في المحكمة المدنية المختصة.

المادة (7) : الحالات التي يجوز فيها طلب الإخلاء:- لا يجوز للمؤجر أن يطلب - حتى عند انتهاء مدة الإيجار - إخلاء المستأجر من العين المؤجرة قبل انقضاء ثلاث سنوات من تاريخ توقيع عقد الإيجار إلا إذا توافر أحد الأسباب التالية:- 1. إذا لم يقم المستأجر بالوفاء ببدل الإيجار المستحق خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ استحقاقه إذا كان العقار لغرض السكنى، وخلال ثلاثين يوماً إذا كان العقار مستأجرا لغرض ممارسة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني فإذا امتنع المؤجر عن استلام بدل الإيجار أو لم يعين مكاناً يقع فيه الوفاء فللمستأجر أن يودع البدل باسم اللجنة لدى البلدية المختصة ويعتبر إيصال الإيداع سندا بإبراء ذمة المستأجر من قيمة البدل المستحق بالقدر المودع وفي جميع الأحوال على اللجنة والمستأجر تبليغ المؤجر بذلك الإيداع ولا يجوز للمودع سحب ما أودعه إلا بموافقة المؤجر أو بقرار من اللجنة وللمؤجر بناء على طلبه وموافقة رئيس اللجنة سحب ما أودع لصالحه وذلك دون رسوم. 2. إذا خالف المستأجر أي التزام فرضه عليه قانون المعاملات المدنية أو هذا القانون أو أي شرط من شروط عقد الإيجار التي لا تخالف النظام العام وذلك حال فشل المستأجر في الاستجابة لإخطار المؤجر بإزالة المخالفة أو تنفيذ الالتزام المنوط به خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ الإخطار. 3. إذا تنازل المستأجر بمقابل أو قام بتأجير العين المؤجرة لمستأجر فرعي (من الباطن) دون موافقة المالك الكتابية وذلك مع عدم الإخلال بأحكام نقل ملكية المحل التجاري المقررة طبقاً لأحكام قانون المعاملات التجارية الاتحادي. 4. إذا استعمل المستأجر العين المؤجرة لغير الغرض المحدد في العقد أو بالمخالفة لشروطه أو استخدمها لأغراض تتنافى مع النظام العام أو الآداب. 5. أ- إذا رغب المالك في هدم العقار المؤجر لإعادة بنائه أو الإضافة إليه شريطة حصوله على الترخيص اللازم من البلدية و/ أو الجهة المختصة. ب- إذا صدر قرار من البلدية و/ أو الجهة المختصة بإزالة العقار المؤجر كونه آيلا للسقوط ويشكل خطراً على السكان أو المباني المجاورة أو كان موقعه ضمن مشروع إعادة التخطيط للإمارة وتقرر نزع ملكيته حسب الإجراءات المتبعة وذلك للصالح العام. ويقتضي طلب الإخلاء طبقاً لأحكام البندين (أ) و(ب) من هذه الفقرة أن يمنح المستأجر إخطاراً بالإخلاء مدته ثلاثة أشهر وأن يشرع في عمليات الهدم خلال الأجل المحدد من قبل البلدية و/ أو الجهة المختصة وعدم إعادة تأجير العقار خلال تلك الفترة. 6. إذا رغب مالك العقار في شغل العقار المخصص للسكن بنفسه أو بواسطة أحد أبنائه البالغين شريطة ألا يكون مالكاً لعقار آخر مناسب للسكن في منطقة اختصاص البلدية الواقع به العقار ويشترط في الحالتين أعلاه:- أ) إخطار المستأجر خلال مدة لا تقل عن ثلاثة أشهر من تاريخ انتهاء عقد الإيجار. ب) أن يشغل المالك أو أحد أولاده البالغين العقار فعلياً بعد تخليته من المستأجر ولمدة سنة دون انقطاع. وإذا أخلى المستأجر العقار طبقاً لما هو مذكور أعلاه في البندين (5)/أ و(6) من هذه المادة، فعلى المالك خلال شهرين من تاريخ الإخلاء أن يقوم بتنفيذ ما طلب على أساسه الإخلاء، وإذا تخلف عن ذلك فيحق للمستأجر أن يطلب من اللجنة إعادته إلى العقار الذي أخلاه مع حفظ حقه في المطالبة بالعطل والضرر أمام المحكمة المختصة وفقاً للقواعد العامة.

المادة (8) : على طالب الحجز التحفظي أو التنفيذي على المنقولات الموجودة في العين المؤجرة الصادر بشأنها قرار بالإخلاء التعهد بتوفير مكان لحفظ المحجوزات فيه على نفقته لحين التصرف بها وفقاً للقانون ما لم يطلب المؤجر حجزها ضماناً لبدل الإيجار المستحق له.

المادة (9) : يجوز لأي من طرفي عقد الإيجار لعذر طارئ يتعلق به أن يطلب من اللجنة إنهاء عقد الإيجار مع ضمان ما قد يلحق الطرف الثاني من ضرر حسبما يتقرر ذلك قانوناً أو عرفاً.

المادة (10) : 1. يلتزم المؤجر بإجراء الصيانة الضرورية للعين المؤجرة إلا إذا نص العقد على غير ذلك فإذا لم يقم المؤجر بذلك مما أدى لنقص منفعة العين جاز للمستأجر أن يطلب من اللجنة فسخ العقد أو إنقاص الأجرة بنفس نسبة النقص في الانتفاع ويسقط حق المستأجر في طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة إذا استمر في إشغال العين المؤجرة رغم ما لحقها من نقص. 2. يلتزم المستأجر بإجراء الصيانة المعتادة للعين المؤجرة إلا إذا نص العقد على غير ذلك ويجوز للمؤجر في حال عدم قيام المستأجر بذلك أن يطلب من اللجنة الموافقة له للقيام بذلك العمل، وذلك على حساب المستأجر على أنه لا يجوز للمستأجر عند إجراء الصيانة المعتادة إجراء تغيير جوهري في العين المؤجرة إلا بإذن خطي من المؤجر.

المادة (11) : 1. مع مراعاة المادة (7) من هذا القانون، تسري أحكام عقد الإيجار إلى نهاية المدة المحددة فيه، ولا يجوز بالرغم من ذلك زيادة بدل الإيجار لمدة ثلاث سنوات من تاريخ توقيع العقد. 2. ويستحق المؤجر بدل إيجار المثل بانقضاء المدة المحددة في البند أعلاه عن كل تمديد يحصل بموجب أحكام هذا القانون، ويحدد أجر المثل بالاتفاق بين المؤجر والمستأجر وفي حال تعذر ذلك تقوم اللجنة - بناء على الطلب - بتحديده آخذة بعين الاعتبار الوضع الاقتصادي العام للإمارة. وحالة المأجور الخاصة وأجرة الأماكن المماثلة له في المنطقة الواقع بها وأي ظروف أو عوامل أخرى تراها اللجنة ضرورية للتوصل لقرارها ولها الاستعانة بخبير أو أكثر تحقيقاً لهذه الغاية. 3. لا يضار المستأجر بسبب انتقال ملكية العين المؤجرة لشخص ثالث وبذلك لا يجوز للمالك الجديد طلب إخلاء المستأجر للعين المؤجرة أو زيادة بدل إيجارها إلا وفقاً لأحكام الفقرتين (1) و(2) أعلاه والمادة (7) من هذا القانون.

المادة (12) : إذا قام المؤجر بنفسه أو بواسطة غيره بعمل يقصد به إزعاج المستأجر أو الضغط عليه لإخلاء العقار أو زيادة أجرته خلافاً لأحكام هذا القانون سواء عن طريق حرمان المستأجر من التمتع الكامل بالعقار وتوابعه وخدماته التي يسمح بها عقد الإيجار المسجل وفقاً لأحكام هذا القانون أو عن طريق إتلاف أو أخذ أي شيء من المنقولات التي كانت في العقار حين إيجاره فعندئذ يحق للمستأجر أن يتقدم باستدعاء إلى اللجنة التي يحق لها - إذا ما تبين صحة الادعاء - أن تطلب من المؤجر إزالة المخالفة خلال المدة التي تحددها وفي حالة تخلفه أن تسمح للمستأجر بإزالتها على حساب المؤجر وأن يحسم مقدار ما صرفه في سبيل ذلك من بدل الإيجار؛ وذلك دون إخلال بحق المستأجر للمطالبة بالتعويض أمام المحكمة المختصة وفقاً للقواعد العامة.

المادة (13) : إذا ادعى المؤجر أمام قاضي التنفيذ في المحكمة المختصة بأن عقد الإيجار قد انتهت مدته دون تجديدها وأن المستأجر ترك المأجور مغلقاً دون أن يقوم بتسليمه إليه، وأنه مجهول مكان الإقامة حالياً في الدولة، فإذا ما تأكد لقاضي التنفيذ صحة هذه البيانات في الطلب فعليه أن يوجه إعلاناً للمستأجر تعلق نسخة منه على مكان ظاهر بالمأجور والأخرى بنشرها في إحدى الصحف المحلية التي تصدر باللغة العربية على نفقة المؤجر للحضور أمامه لبيان الأسباب التي تمنعه من تسليم المأجور إلى المؤجر خالياً من الشواغر، وذلك خلال خمسة عشرة يوماً من تاريخ النشر. فإذا حضر المستأجر خلال الفترة المحددة في الإعلان وادعى بعدم أحقية المؤجر في تخلية العقار بناء على الأسباب السابقة، عندها يوقف قاضي التنفيذ الإجراءات ويوجه المؤجر لإقامة دعوى تخلية العقار طبقاً لأحكام هذا القانون. أما إذا انقضت المدة الممنوحة للمستأجر في الإخطار ولم يحضر تقوم دائرة التنفيذ بالمحكمة المدنية المختصة بفتح المأجور وجرد محتوياته إن وجدت - وإيداعها أمانات المحكمة أو شخص ثالث، وذلك مع مراعاة أحكام المادة (8) من هذا القانون ومن ثم تسلم المحكمة العقار للمؤجر وينظم محضر تفصيلي بذلك ويوقعه ذوي الشأن وشاهدان على الأقل على أن تنظر الإجراءات أعلاه بصورة مستعجلة وتتم دون رسوم.

المادة (14) : أحكام عامة 1. تنفيذاً لأحكام هذا القانون يصدر بقرار من المجلس بناء على توصية البلدية:- أ) تحديد كافة الرسوم المتعلقة بتنفيذ أحكام هذا القانون. ب) نظام إجراءات عمل لجنتي فض المنازعات الإيجارية ولجنة التظلمات والمتضمن تشكيلهما وإجراءاتهما ومكافآت أعضائهما والأجهزة الإدارية المعاونة لهما ونموذجي عقد الإيجار ووثيقة التحكيم التي تتضمن موافقة طرفي العقد على حل جميع المنازعات الناشئة عن العقد عن طريق اللجنة تحكيماً. 2. تحقيقاً لغايات الصالح العام، يجب تسجيل عقد الإيجار أو أي تجديد لمدته في البلدية أو الجهة المختصة ويمتنع على اللجنتين المشكلتين بموجب هذا القانون والدوائر والمؤسسات الحكومية والأهلية قبول إبراز عقد الإيجار غير المسجل في أي خلاف أو معاملة أو لتقديم خدمة، ويجوز لأي من طرفي عقد الإيجار في حال امتناع أحدهما عن اتخاذ الإجراءات اللازمة لتسجيل عقد الإيجار أن يطلب من اللجنة إلزام الطرف الممتنع بذلك ويجوز للبلدية أو الجهة المختصة في حالة عدم تنفيذ الطرف الممتنع لقرار اللجنة استكمال إجراءات تسجيل العقد تنفيذاً لقرار اللجنة. 3. وفي حالة شغل المستأجر للعين المؤجرة دون تسجيل عقد إيجارها أو أي تجديد له، يجوز للبلدية أن تخطر المستأجر بوجوب التسجيل خلال مدة (15) يوماً، فإذا انقضت هذه المدة ولم يبادر المستأجر للقيام بذلك، يحق للبلدية أن تطلب وقف الخدمات التي تقدمها الدوائر والهيئات للمستأجر. 4. بالإضافة إلى ما ورد في هذا القانون من أحكام تسري على عقد الإيجار الأحكام العامة المنصوص عليها في قانون المعاملات المدنية.

المادة (15) : يصدر المجلس - بناء على توصية البلدية - اللوائح والقرارات اللازمة لتنفيذ هذا القانون.

المادة (16) : يلغى أي تشريع يتعارض وأحكام هذا القانون، وينشر في الجريدة الرسمية للإمارة، ويعمل به بعد ثلاثة أشهر من تاريخ نشره.

 التوقيع :  سلطان بن محمد القاسمي - حاكم إمارة الشارقة