بشأن تنظيم ملكية الأبنية المؤلفة من عدة طوابق أو شقق.

المادة () : نحن سلطان بن محمد القاسمي حاكم إمارة الشارقة, بعد الاطلاع على قانون مكتب التسجيل العقاري رقم (10) لسنة 1972، وبناء على ما تقتضيه المصلحة العامة نقرر إصدار القانون التالي:

المادة (1) : 1- لكل مالك شخصا طبيعيا كان أو معنويا، أن يقيد في مكتب التسجيل العقاري البناء المشيد على أرضه، كل طابق أو شقة على حدة كحق مختلف. فتعتبر عندئذ الأرض وأجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك قسما مشتركا لجميع أصحاب الشقق والطوابق. يعطى هذا القسم المشترك رقما خاصا هو دوما الرقم واحد ويقيد على صحيفة العقار العينية. ويعطى كل طابق أو شقة مستقلة رقما متسلسلا اعتبارا من الرقم 2 اثنين وتتبع هذه الأرقام في جميع الحالات رقم العقار الأساسي فيعرف كل طابق أو شقة بهذا الرقم مضافا إليه رقم الطابق أو الشقة الخاص وتنظم صحيفة عينية إضافية لكل طابق أو شقة تقيد عليها الحقوق العينية الخاصة بها. 2- تشمل أجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك على الأخص: - الأساس والحيطان الكبيرة. - الحيطان الفاصلة المشتركة والحيطان المعدة للمداخن ولحمل السقف. - الهيكل والحواجز التي تفصل بين الشقق. - مجاري التهوية لبيوت الخلاء والمطابخ. - ركائز السقوف والقناطر والسقوف والسلالم وأقفاصها والممرات والمماشي والدهاليز والمصاعد وغرف البوابين ومواقف السيارات وساحات الانتظار ومرافق الترفيه والراحة. - أجهزة التدفئة والتبريد وسائر أنواع الأنابيب والقساطل والمزاريب والمجاري والتركيبات المشتركة كتجهيزات الإنارة والمياه وملحقاتها إلا ما كان منها داخل الطابق أو الشقة. 3- في مفهوم هذا القانون الطابق: هو كل وحدة مستقلة من البناء غير منقسمة إلى شقق ويشمل معنى الشقة المحلات التجارية (الدكاكين). 4- تكتب أرقام الشقق والطوابق ورقم القسم المشترك بالأحرف العربية. 5- إذا شيد بناء ثان أو أكثر على الأرض وجب إفراز الأرض وتخصص مساحة مستقلة لكل بناء. 6- يعتبر كل طابق أو شقة مؤلفا من ألفين وأربعمائة سهما. 7- على طالب أو طالبي القيد، إذا جاوز عدد الطوابق أو الشقق الأربعة أن يبرزوا لمكتب التسجيل العقاري نظاما لإدارة البناء موافقا لأحكام الفصل الثاني من هذا القانون موقعا من الطالبين وكذلك عليهم أن يبرزوا خرائط البناء لكل طابق أو شقة على حدة، وتحفظ الخرائط والنظام في ملف العقار وتربط نسخا منها مطابقة للأصل بكل سند ملكية يتعلق بالعقار، وإذا لم يجاوز عدد الطوابق أو الشقق الأربعة لا يكون وضع النظام والخرائط إلزاميا. 8- يمكن إضافة طابق أو شقة على الأقل للقسم المشترك المذكور في الفقرة (2) وذلك عند القيد في مكتب التسجيل العقاري أو بقرار لاحق تتخذه الجمعية المنصوص عليها في المادة (10) من هذا القانون وبالأغلبية المذكورة في نظام إدارة البناء.

المادة (2) : 1- لا يقبل القسم المشترك المشار إليه في المادة الأولى القسمة الرضائية أو الجبرية ولا التصرف به أو ببعضه عن الطوابق والشقق ولا ينفصل عنها في جميع الحالات: غير أنه يحق للجمعية أن تقرر إفراز قسم من الأرض الغير مبنية أو السطح أو قسما منه والتصرف به مستقلا وفقا لإحكام نظام إدارة البناء. 2- لا يقيد أي حق ارتفاف على القسم المشترك إلا بقرار تصدره الجمعية بأغلبية ثلاثة أرباع الأصوات على الأقل. 3- تعتبر الحيطان الفاصلة بين شقتين مشتركة بين مالكي هاتين الشقتين إذا لم تكن في عداد الحيطان المذكورة في الفقرة (2) من المادة الأولى وتسري بشأنها أحكام الفقرتين السابقتين فيما يتعلق بحقوق وموجبات أصحاب الشقتين.

المادة (3) : يحق لكل شخص طبيعي أو معنوي أن يتملك طابقا أو شقة واحدة في البناء المقيد على الوجه المبين في المادة الأولى أو بعض هذه الطوابق والشقق أو جميعها.

المادة (4) : يحق لكل مالك، ضمن شروط النظام المبرز لمكتب التسجيل العقاري، أن يستعمل القسم المشترك فيما أعد له على ألا يحول دون استعمال باقي المالكين. ولا يجوز لأي مالك أن يقوم بأي عمل من شأنه أن يهدد سلامة البناء أو أن يغير في شكله أو مظهره الخارجي. ولا يجوز إحداث أي تعديل في القسم المشرك، حتى عند تجديد البناء، وفي كل ما هو ضروري لتألف وتناسق البناء وإن كان من الأجزاء غير المشتركة كأبواب المداخل والشبابيك والبلكونات وسواها، إلا بقرار تصدره الجمعية بأغلبية ثلاثة أرباع الأصوات على الأقل.

المادة (5) : على كل مالك أن يشترك في تكاليف حفظ القسم المشترك وصيانته وإداراته ويكون نصيبه في هذه التكاليف بنسبة قيمة ما يملك في العقار كما هي مبينة في نظام إدارة البناء. ولكل مالك يسبب زيادة في النفقات المشتركة يكون وحده مسؤولا عنها.

المادة (6) : 1- لكل شريك في طابق أو شقة حق الأفضلية لشراء الحصة الشائعة التي يراد بيعها بالتراضي من شخص غير شريك. 2- لا ينشأ حق الأفضلية في البيع الحاصل بين الزوجين أو الأصول والفروع أو الأخوة والأخوات وفروعهم.

المادة (7) : 1- يسقط حق الأفضلية إذا أبلغ البائع اسم المشتري وعنوانه وشروط البيع بواسطة كاتب العدل إلى الشركاء في الشقة أو الطابق أو السطح ولم يقبلوا بهذه الشروط خلال الخمسة أيام التي تلي التبليغ. 2- في حال قبول الشركاء الشروط المعروضة يجب عليهم إبلاغ ذلك البائع بواسطة كاتب العدل وتنفيذ الشروط في مكتب التسجيل العقاري خلال أسبوع اعتبارا من تاريخ تبليغ العرض إلى البائع. 3- حق الأفضلية لا يتجزأ، فلا يجوز استعماله أو إسقاطه إلا بكامله فإذا تعدد أصحاب حق الأفضلية استعمل كل واحد حقه بنسبة الأسهم التي يملكها وإذا أسقط أحدهم أو بعضهم حقه عاد الحق إلى الباقين بالتساوي بالإضافة إلى سهام كل منهم، أما إذا تعدد المشترون فلأصحاب حق الأفضلية أن يمارسوا هذا الحق تجاه بعضهم أو جمعيهم على الوجه المتقدم.

المادة (8) : إذا ثبت أن الشراء قد تم بشروط أفضل من الشروط المبينة في الإعلام المرسل إلى أصحاب حق الأفضلية يكون البائع مسؤولا تجاه هؤلاء بعطل وضرر يوازي على الأقل ربع قيمة المبيع.

المادة (9) : لا تطبق على العقارات المؤلفة من عدة طوابق أو شقق أحكام القوانين المتعلقة بالشفعة وبحق الرجحان وبحق الأولوية أو بأي حق أخر مماثل.

المادة (10) : إذا جاوز عدد الطوابق أو الشقق الأربعة في الأبنية المقيدة وفقا لأحكام المادة الأولى من هذا القانون فأصحابها يشكلون حكما جمعية فيما بينهم لإدارة العقار المشترك وتتمتع هذه الجمعية بالشخصية المعنوية لغاية هذه الإدارة. وإذا كان المالكون قد أضافوا إلى القسم المشترك طابقا أو شقة أو أكثر وفقا للفقرة (8) من المادة الأولى من هذا القانون يحق لمدير الجمعية تأجير المضاف وقبض بدلاته وصرفها في سبيل إدارة العقار المشترك لحساب جميع المالكين.

المادة (11) : تخضع الجمعية للنظام المشار إليه في الفقرة (7) من المادة الأولى من هذا القانون.

المادة (12) : يوضع هذا النظام لتأمين حسن الانتفاع بالعقار المشترك وحسن إدارته وكيفية أداء الحساب سنويا إلى الأعضاء.

المادة (13) : يبين هذا النظام الأمور التالية دون حصر: 1- تحديد القسم المشترك من العقار وكل طابق أو شقة أو سطح بالتفصيل. 2- قيمة كل طابق أو شقة أو سطح بالنسبة لقيمة مجموع الطوابق أو الشقق والأسطح باعتبار أن قيمة هذا المجموع توازي ألف. 3- التعديلات الداخلية التي يجوز لكل مالك أن يجريها في الطابق أو الشقة العائدة له وبيان شروط إجراء هذه التعديلات. 4- الأعمال والتركيبات التي لا يجوز لكل مالك أن يقوم بها. 5- شروط استعمال القسم المشترك مع العقار أو البعض منه. 6- شروط ضمان العقار ضد الحريق وغيره من الأخطار وتحديد الأعباء المشتركة وتوزيعها بين المالكين بنسبة معينة باعتبار المجموع ألف. 7- شروط إدارة العقار من قبل جمعية المالكين وبيان كيفية تعيين مدير الجمعية وعزله وبيان واجباته وحقوقه وبيان حق الجمعية بإجراء بعض الأعمال والإضافات للقسم المشترك التي تزيد في قيمة العقار كله أو بعضه على نفقة جميع الشركاء على أساس ما تضعه الجمعية من شروط على الشركاء أو بعضهم لمصلحة البعض الآخر. 8- بيان واجبات وحقوق كل مالك لحضور جلسات الجمعية العادية وغير العادية وطريقة دعوتها إليها وشروط تمثيل الآخر وبيان النصاب الواجب حصوله لانعقاد الجلسات بصورة قانونية مرة بعد مرة وبيان أغلبية الأصوات اللازمة لاتخاذ مختلف القرارات على أن يمثل أصحاب كل طابق أو شقة بصاحب النصيب الأكبر فيها وعند تساوي الأنصبة بأكبرهم سنا دون الغائبين وعلى أن يكون لكل صاحب طابق أو شقة أو سطح عدد من الأصوات يوازي قيمة ما يملك كما هو مبين في نظام إدارة البناء المبرز إلى الدوائر العقارية. 9- بيان كيفية مسك حسابات الإدارة وتقديمها إلى أعضاء الجمعية والتدقيق فيها وتسديدها سنويا. 10- بيان طريقة فصل الخلافات الممكن حصولها بين أصحاب الطوابق أو الشقق أو الأسطح أو بينهم وبين مدير الجمعية. 11- بيان شروط تمثيل الجمعية أمام المحاكم والدوائر تجاه الغير. 12- الأصول الواجب إتباعها لتعديل النظام على أن تبرز التعديلات موقعة من الطالبين إلى مكتب التسجيل العقاري وتضم ملف العقار تحت طائلة بطلانها حتى بين أصحاب العلاقة.

المادة (14) : إذا لم يدفع المالك حصته من النفقات المشتركة أو لم يفي بتعهداته تجاه جمعية المالكين رغم الإنذار الموجه إليه بواسطة كاتب العدل يعتبر الإنذار المذكور بمثابة سند خطي ويحق لمدير الجمعية بعد مرور شهر على تبليغ الإنذار أن يراجع دائرة التنفيذ في المحكمة، وتحصيل الدين بموجب هذا السند على أنه سند رسمي قابل للتنفيذ دون الحصول على حكم من المحكمة، على أن يفصل رئيس دائرة التنفيذ بجميع الاعتراضات المقدمة إليه على الطريقة المتبعة في القضايا المستعجلة.

المادة (15) : إذا هلك البناء بحريق أو بسبب آخر على أصحابه أن يلتزمون من حيث إعادة تشييده ما تقرره الجمعية بأغلبية ثلاثة أرباع الأصوات على الأقل. فإذا قررت الجمعية تجديد البناء خصص ما قد يستحق من تعويض بسبب هلاك البناء لأعمال التجديد. وإذا رفض أحد المالكين الإذعان لقرار الجمعية فهو ملزم ببيع حقوقه إلى باقي المالكين أو بعضهم بالثمن الذي تقرره المحكمة بناء على طلب مدير الجمعية.

المادة (16) : كل قرض تمنحه جمعية المالكين أو بعض أصحاب الطوابق أو الشقق إلى البعض الآخر لتمكينه من القيام بالتزاماته يكون مضمونا بامتياز على ما يملكه في العقار على حقه في القسم المشترك من العقار ويسجل هذا الامتياز في السجل العقاري وتحسب مرتبته من يوم تسجيله.

المادة (17) : يستوفى رسم قدره واحد بالمائة من قيمة كل حق مختلف يراد تسجيله إذا أراد أصحاب البناء المقيد في مكتب التسجيل العقاري الاستفادة من أحكام المادة لأولى من هذا القانون.

المادة (18) : تكون أحكام قانون مكتب التسجيل العقاري الساري المفعول مكملة ومفسرة لأحكام هذا القانون.

المادة (19) : يعمل بهذا القانون من تاريخ إصداره.

 التوقيع :  سلطان بن محمد القاسمي - حاكم إمارة الشارقة