بشأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين .

المادة () : - نحن خليفة بن زايد آل نهيان، ولي العهد نائب حاكم أبو ظبي. - بناء على الصلاحيات المخولة لنا من قبل حاكم أبوظبي. - وبعد الاطلاع على القانون رقم (1) لسنة 1974 بإعادة تنظيم الجهاز الحكومي في إمارة أبوظبي وتعديلاته. - وعلى القانون رقم (2) لسنة 1971 في شأن المجلس الاستشاري الوطني وتعديلاته. - وعلى القانون الاتحادي رقم (5) لسنة 1985م بإصدار قانون المعاملات المدنية لدولة الإمارات العربية المتحدة وتعديلاته. - وعلى القانون الاتحادي رقم (10) لسنة 1992م بإصدار قانون الإثبات في المعاملات المدنية والتجارية. - وعلى القانون الاتحادي رقم (18) لسنة 1993م بإصدار قانون المعاملات التجارية. - وعلى القانون رقم (11) لسنة 1979م في شأن تسجيل الأراضي وتعديلاته. - وبناء على ما عرضه عضو المجلس التنفيذي وموافقة المجلس المذكور عليه. - أصدرنا القانون الآتي:-

المادة (1) : في تطبيق أحكام هذا القانون، تكون للكلمات والعبارات التالية، المعاني الواردة أمام كل منها:- الإمارة: إمارة أبوظبي. البلدية المعنية: دائرة بلدية أبوظبي وتخطيط المدن أو دائرة البلدية وتخطيط المدن بالعين أو أية دائرة بلدية تنشأ مستقبلا في الإمارة بحسب الأحوال. السلطة المختصة بالفصل في النزاع: المحكمة المدنية المختصة، بحسب الأحوال. العين المؤجرة: المكان المؤجر، أو الوحدة المؤجرة، أو محل الإيجار. الترميمات الضرورية: هي الترميمات المستعجلة اللازمة لحفظ العين من الهلاك، وكذلك الترميمات اللازمة لانتفاع المستأجر بالعين، والتي يلتزم المؤجر بالقيام بها. الترميمات التأجيرية: هي الترميمات البسيطة التي جرى العرف على أن يلتزم بها المستأجر.

المادة (2) : ـــ تسري أحكام هذا القانون على العقارات والأماكن، وأجزائها على اختلاف أنواعها ـ المؤجرة للسكنى، أو لغرض تجاري، أو صناعي، أو لمزاولة مهنة حرة. ـ ويستثنى من تطبيق أحكام هذا القانون: أ ـ الأراضي الزراعية والمباني التابعة لها. ب ـ الأراضي الفضاء.

المادة (3) : ـ مع عدم الإخلال بحكم المادة السادسة من القانون رقم (11) لسنة 1979 في شأن تسجيل الأرضي المشار إليه ـ يجب اعتبارا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون أن تحرر عقود الإيجار كتابة، بمراعاة الاسترشاد بنماذج عقود الإيجار التي تعدها البلدية المعنية في هذا الخصوص. ـ كما يجب تحرير عقود عن الإيجارات القائمة وقت العمل بهذا القانون إذا كانت غير محررة. ـ ومع ذلك يجوز إثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات.

المادة (4) : إذا لم يتفق المتعاقدان على مقدار الأجرة، أو على كيفية تقديرها، أو إذا تعذر إثبات مقدار الأجرة، وجب اعتبار أجرة المثل. ـ ويعود تقدير أجرة المثل إلى السلطة المختصة بالفصل في النزاع.

المادة (5) : ـ يلتزم المؤجر أن يسلم المستأجر، العين المؤجرة وتوابعها، في حالة تصلح معها لأن تفي بما أعدت له من المنفعة، وفقا لما تم عليه الاتفاق أو لطبيعة العين.

المادة (6) : ـ على المؤجر أن يتعهد العين المؤجرة بالصيانة، وأن يقوم في أثناء الإجارة بجميع الترميمات الضرورية، إلا إذا نص في العقد على خلاف ذلك. ـ ولا يجوز للمستأجر أن يمنع المؤجر من إجراء الترميمات الضرورية اللازمة لحفظ العين المؤجرة. ـ فإذا ترتب على هذه الترميمات إخلال بالانتفاع بالعين، جاز للمستأجر أن يطلب من السلطة المختصة بالفصل في النزاع فسخ العقد. ـ ومع ذلك يسقط حق المستأجر في طلب الفسخ إذا بقى في العين المؤجرة بعد إتمام الترميمات.

المادة (7) : ـ يجوز للمؤجر زيادة عدد الوحدات في المبنى المؤجر، بالإضافة أو التعلية فإذا ترتب على ذلك نقص في منفعة العين المؤجرة، جاز للمستأجر أن يطلب فسخ العقد.

المادة (8) : يلتزم المستأجر بأن يستعمل العين المؤجرة على النحو المتفق عليه، فإن لم يكن هناك اتفاق التزم بأن يستعمل العين بحسب ما أعدت له. ـ وعلى المستأجر أن يبذل من العناية في المحافظة على العين المؤجرة وفي استعمالها ما يبذله الشخص المعتاد. ـ ويلتزم المستأجر بإجراء الترميمات التأجيرية.

المادة (9) : لا يجوز للمستأجر أن يحدث بالعين المؤجرة تغييرا بدون إذن كتابي من المؤجر إلا إذا كان يستلزمه إصلاح الشيء المؤجر ولا يلحق ضررا بالمؤجر. ـ وإذا أقام المستأجر في العين المؤجرة غراسا أو تحسينات، التزم بتركها عند انتهاء الإيجار، ما لم يكن هناك اتفاق كتابي يقضي بغير ذلك.

المادة (10) : ـ يلتزم المستأجر بأن يقوم بالوفاء بالأجرة في المواعيد المتفق عليها كتابة، فإذا لم يوجد اتفاق كتابي وجب الوفاء بالأجرة أول كل شهر، وذلك بإيصال مثبت فيه قيمة الأجرة. ـ ويعتبر الوفاء بالأجرة المستحقة عن مدة معينة بإيصال مثبت فيه قيمة الأجرة، قرينة على الوفاء بالأجرة عن المدد السابقة عليها، ما لم يثبت العكس. وإذا امتنع المؤجر عن استلام الأجرة المستحقة، فللمستأجر أن يودع الأجرة لدى السلطة المختصة بالفصل في النزاع، ويعتبر ذلك وفاء بالأجرة في الموعد المقرر. ـ ومع عدم المساس بما يكون للمؤجر من حقوق أخرى، يعتبر إيصال الإيداع سندا بإبراء ذمة المستأجر من قيمة الأجرة المستحقة بالقدر المودع. ـ ويتولى كل من المستأجر والسلطة المختصة بالفصل في النزاع، إخطار المؤجر بهذا الإيداع بكتاب مسجل. ـ وفي جميع الأحوال لا يجوز للمستأجر سحب ما أودعه من مبالغ إلا بموافقة المؤجر أو السلطة المختصة بالفصل في النزاع.

المادة (11) : يلتزم المستأجر بسداد قيمة استهلاك الماء والكهرباء والهاتف للعين المؤجرة وأية رسوم أخرى يلتزم بدفعها قانونا وذلك اعتبارا من تاريخ تسلمه العين المؤجرة حتى تاريخ إعادة تسليمها إلى المؤجر، ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك.

المادة (12) : ـ تكون الأجرة المتفق عليها في عقد الإيجار ملزمة للمتعاقدين طوال مدة الإيجار المحددة في العقد. ـ على أنه إذا كانت مدة العقد سنتين أو أقل فإنه يجوز للمؤجر زيادة قيمة الإيجار المحددة في العقد مرة واحدة كل سنتين في حدود نسبة عشرين في المائة من قيمة الأجرة المحددة في العقد الأصلي. ـ ويطبق الحكم السابق على الإيجارات السارية والعقود القائمة وقت العمل بهذا القانون عند تجديدها. ـ وتبدأ مدة السنتين المشار إليها من تاريخ عقد الإيجار أو من تاريخ أخر زيادة أيهما أقرب، فإذا كان تاريخ عقد الإيجار أو تاريخ أخر زيادة يرجع إلى أكثر من سنتين قبل تاريخ العمل بهذا القانون فلا تحسب المدة الزائدة على السنتين الأخيرتين. ـ وفي جميع الأحوال يجب أن يخطر المؤجر المستأجر برغبته في زيادة قيمة الإيجار وتحديدها قبل انتهاء مدة العقد بثلاثة أشهر على الأقل.

المادة (13) : لا يحق للمستأجر التنازل عن الإيجار، أو التأجير من الباطن وذلك عن كل أو بعض ما استأجره إلا بإذن كتابي من المؤجر. وتعتبر الإجازة اللاحقة للتصرف، سواء كانت صريحة أو ضمنية كالإذن الكتابي السابق له. وإذا استوفى المؤجر الأجرة مباشرة من المستأجر من الباطن أو من المتنازل، مع علمه بصفته، دون أن يبدي أي تحفظ في سند قبض الأجرة، اعتبر هذا إجازة منه للتصرف.

المادة (14) : إذا انتقلت ملكية العين المؤجرة إلى شخص آخر، فإن الإيجار يكون نافذا في حق المالك الجديد، ويشترط لذلك أن يكون المستأجر شاغلا للعين المؤجرة. على أن الإيجار لا ينفذ في حق المالك الجديد إذا أثبت صوريته أو أثبت غشا يبطله، ولا يجوز لمن انتقلت إليه الملكية ولم يكن الإيجار نافذا في حقه أن يطلب إخلاء العين المؤجرة إلا بعد التنبيه على المستأجر في المواعيد المبينة في القانون.

المادة (15) : ـ لا يجوز للمستأجر أن يتمسك قبل من انتقلت إليه الملكية بما عجله من الأجرة للمالك السابق، إذا أثبت من انتقلت إليه الملكية أن المستأجر كان يعلم وقت الدفع بانتقال الملكية. ـ فإذا عجز من انتقلت إليه الملكية عن الإثبات، فلا يكون له إلا الرجوع على المؤجر السابق.

المادة (16) : يسري عقد الإيجار إلى نهاية المدة المحددة فيه، ويتجدد لمدة أو لمدد أخرى مماثلة ما لم يعلن أحد الطرفين الطرف الآخر برغبته كتابة في إخلاء العين المؤجرة أو تعديل شروط العقد، وذلك قبل انتهاء المدة السارية وفقا لما يأتي: 1 ـ بالنسبة للأماكن المؤجرة للسكنى، يكون الإعلان قبل نهاية العقد بالمدد الآتية: أ ـ شهر واحد في الإجارة التي لا تزيد مدتها على سنة. ب ـ شهرين في الإجارة التي تزيد مدتها على سنة. 2 ـ بالنسبة للاماكن المؤجرة لغرض تجاري أو صناعي أو لمزاولة مهنة حرة، يكون الإعلان قبل نهاية العقد بالمدد الآتية. أ ـ ثلاثة شهور في الإجارة التي لا تزيد مدتها على سنة. ب ـ ستة شهور في الإجارة التي تزيد مدتها على سنة.

المادة (17) : ـ لا ينتهي عقد الإيجار بوفاة المؤجر أو المستأجر، ومع ذلك يجوز لورثة المستأجر أن يطلبوا إنهاء العقد. ـ وإذا كان عقد الإيجار لم يعقد إلا بسبب حرفة المستأجر أو لاعتبارات أخرى تتعلق بشخصه ثم توفي، جاز لورثته أو للمؤجر طلب إنهاء العقد. ـ وفي جميع الأحوال، يجب مراعاة مواعيد التنبيه بالإخلاء المنصوص عليها في المادة السابقة.

المادة (18) : ـ استثناء من أحكام المادة (16) من هذا القانون، لا يجوز للمؤجر خلال مدة العقد أن يطلب إخلاء العين المؤجرة، إلا لأحد الأسباب الآتية: 1 ـ إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال واحد وعشرين يوما من تاريخ استحقاق الأجرة، وذلك بالنسبة للإجارة التي لا تزيد مدتها على سنة، وشهر بالنسبة للإجارة التي تزيد مدتها على سنة. 2 ـ إذا قام المستأجر بالتنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن عن كل أو بعض ما استأجره بغير إذن كتابي من المؤجر، وذلك مع عدم الإخلال بالأحكام المنظمة لنقل ملكية المحل التجاري الواردة بالقانون الاتحادي رقم (18) لسنة 1993 بإصدار قانون المعاملات التجارية المشار إليه. 3 ـ إذا استعمل المستأجر المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة تخالف شروط الإيجار، أو تضر بمصلحة المؤجر، أو تتنافى مع النظام العام والآداب. 4 ـ إذا ثبت أن المكان المؤجر أصبح أيلا للسقوط، ويخشى منه على سلامة السكان، بناء على تقرير من لجنة فنية متخصصة ومعتمدة من الجهات المختصة. 5 ـ إذا أراد المؤجر هدم المكان المؤجر لإعادة بنائه، أو رغب في استغلاله بشكل أوسع، سواء بزيادة رقعته أو بالإضافة إليه، وحصل على الترخيص اللازم لذلك من الجهات المختصة. 6 ـ إذا رغب المالك في تعلية المبنى أو تحويره، ويشترط لذلك: أ ـ ألا يكون من الممكن إجراء التعلية مع بقاء المستأجر في العين المؤجرة. ب ـ ألا يقصر التحويل على العين المؤجرة دون سائر المبنى. ج ـ أن يحصل المالك على التراخيص اللازمة من الجهات المختصة. ـ وفي جميع الأحوال للسلطة المختصة بالفصل في النزاع، أن تمهل المستأجر المدة المناسبة للإخلاء بحيث لا تجاوز شهرين.

المادة (19) : ـ الشقق المفروشة هي التي تتكون من غرفة للمعيشة بها مكان للنوم والطعام وإعداده وحمام (ستديو) وذلك كحد أدنى، ويجوز أن تتكون من غرفة أو غرفتين مستقلتين أو أكثر. ـ ويجب أن يكون بالمبنى المخصص به شقق مفروشة ـ مكتب استقبال لمستأجريها.

المادة (20) : - لا يجوز تأجير الشقق المفروشة لأقل من يومين, ويستثنى من ذلك منطقة العين والمناطق النائية التى تحدد بقرار من المجلس التنفيذي. - يمنع تقديم أي خدمات داخلها. - ويجوز أن يكون بالمبنى محل غسيل للملابس ومطعم بالدور الأرضي.

المادة (21) : ـ يتولى المجلس التنفيذي وضع النظم واللوائح للأمور المتعلقة بالشقق المفروشة، وكذلك إصدار تراخيص الشقق المفروشة.

المادة (22) : يلغى كل حكم يخالف أحكام هذا القانون.

المادة (23) : ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية ويعمل به من تاريخ صدوره.

 التوقيع :  خليفة بن زايد آل نهيان - نائب حاكم أبو ظبى