بشأن إيجار العقارات.

المادة () : بعد الاطلاع على الأمر الأميري الصادر في 4 من رمضان سنة 1396هـ الموافق 29 من أغسطس سنة 1976م بتنقيح الدستور، وعلى المادتين 16 و22 من الدستور، وعلى المرسوم الأميري رقم 19 لسنة 1959 بقانون تنظيم القضاء والقوانين المعدلة له، وعلى المرسوم الأميري رقم 6 لسنة 1960 بقانون إصدار قانون المرافعات المدنية والتجارية والقوانين المعدلة له، وعلى القانون رقم 33 لسنة 1964 في شأن نزع الملكية والاستيلاء المؤقت للمنفعة العامة، وعلى القانون رقم 25 لسنة 1971 في شأن إيجار العقارات والأماكن وتنظيم العلاقات بين المؤجرين والمستأجرين المعدل بالقانون رقم 113 لسنة 1976، وبناء على عرض وزير الدولة للشئون القانونية والإدارية ووزير العدل، وبعد موافقة مجلس الوزراء، أصدرنا القانون الآتي نصه:

المادة () : مذكرة إيضاحية للمرسوم بقانون في شأن إيجار العقارات يعتبر عقد الإيجار من أهم العقود التي تنظم معاملات الناس وقد عنيت التشريعات منذ القدم بوضع الأحكام والضوابط التي تحكم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في ضوء النظام الاقتصادي والاجتماعي السائد في الدولة. ولقد حظى عقد الإيجار "وخاصة إيجار العقارات" باهتمام بالغ من المشرع الكويتي نظرا لخطورة شأنه وكثرة تداوله وأثره البالغ على كثير من نواحي النشاط الاقتصادي والاجتماعي في الدولة وكان قانون الإيجار الصادر سنة 1954 هو أول معالجة تشريعية خاصة لعقد إيجار العقارات ثم حل محله القانون رقم 39 لسنة 1964 الذي ألغي بموجب القانون الأخير رقم 25 لسنة 1971. ولعل في هذه التشريعات المتعاقبة ما يكشف عن وجوب متابعة التشريع للأحداث والتطورات وأن يبادر المشرع إلى التعديل أو التبديل فيه وفقا لما تقتضيه الظروف والأوضاع المستجدة حتى يظل التشريع مؤديا رسالته الأساسية وهي كفالة العدالة بين الناس. ولقد حدثت في الفترة الأخيرة وخاصة مع بداية سنة 1974 تطورات اقتصادية كبيرة أنعكس أثرها على إيجار العقارات وازدياد أسعارها ونشوء بعض الأزمات في العرض والطلب مما أدى إلى تدخل سريع من المشرع فأصدر القانون رقم 113 لسنة 1976 معدلا بعض مواد القانون رقم 25 لسنة 1971 وموقفا العمل بالفقرات (6 و7 و8) من المادة 17 من هذا القانون التي تجيز الإخلاء في حالات الهدم لإعادة البناء والتوسعة والتعلية والتحوير وذلك لمدة عام ثم صدر مرسوم سنة 1977 مع استثناء حالتين ورد النص عليهما في المرسوم، ثم مدت المدة بعد ذلك لمدة شهر واحد. ولما كان هذا التدخل من المشرع لا يغني عن إعادة النظر في القانون ككل ووضع الأحكام الجديدة التي تتفق مع ما أستجد من تطورات ويعيد التوازن بين مصالح طرفي العقد في ضوء المصلحة العامة للمجتمع. لذلك فقد أعد القانون المعروض متضمنا من الأحكام ما يتفق مع الظروف الاقتصادية والاجتماعية ويكفل تحقيق العدالة بين المؤجر والمستأجر. وقد روعي في إعداده الإبقاء على الأحكام التي وردت في القانون رقم 25 لسنة 1971 والتي لم تدع الحاجة إلى تبديلها أو تعديلها وذلك محافظة على الاستقرار التشريعي بقدر الإمكان وما تواترت عليه اجتهادات الفقه والقضاء بشأنها. وقد نصت المادة الأولى من القانون على سريانه على العقارات لأنها هي المقصودة بهذه الأحكام الخاصة التي وردت في القانون، وقد حذفت عبارة "الأماكن وأجزائها" التي وردت في القانون الملغي اكتفاء بما يدل عليه لفظ العقارات من شمول وعموم مع التأكيد على دخول الأراضي الفضاء تحت هذا المدلول منعا لأي شك أو غموض حولها، ومع استثناء الأراضي الزراعية من نطاق تطبيق هذا القانون لما لها من وضع خاص ليس مجاله هذا القانون. وعلى ذلك فكل إجارة صحيحة يكون محلها عينا عقارية (فيما عدا الأراضي الزراعية) تخضع العلاقة فيما بين طرفيها لأحكام هذا القانون وتستوي في ذلك الإجارة الصادرة من المالك والإجارة الصادرة من أي شخص آخر له صفة قانونية أو شرعية في التأجير كالوكيل والوصي وناظر الوقف والحارس القضائي. ولابد لسريان القانون من أن يكون شغل العين قد تم بناء على عقد إيجار حقيقي صحيح فيستبعد العقد الصوري والعقد الباطل وكل ما ليس بإيجار، ومن ثم فالقانون لا يسري على الأعيان المغتصبة التي تشغل بغير سند أصلا ولا على الأعيان التي تشغل بمقتضى سند آخر غير الإيجار مهما يكون نوع هذا السند أو تكييفه القانوني. فالأعيان المعتبرة من الأملاك العامة لا يشملها هذا القانون تمشيا مع ما استقر في الفقه والقضاء من أن تخويل الانتفاع ببعض الأموال العامة ولو سمي إيجارا، ما هو إلا ترخيص إداري يحكمه القانون العام وينظمه ما أشتمل عليه الترخيص من أحكام. كذلك لا يسري القانون على المساكن التي تخصصها الحكومة والمؤسسات والشركات لبعض موظفيها وعمالها ولو اقتضت عنها أجرا لأن الإيجار ليس مقصودا لذاته وإنما المقصود هو التيسير على الموظف أو العامل في معيشته حتى يتمكن من أداء واجباته على خير وجوه الأداء. وقد أخرج القانون من نطاق تطبيقه بنص صريح أحوالا معينة هي خارجة عن نطاقه بمفهوم نظريته العامة ولكن رؤي النص عليها دفعا للالتباس وحسما لما قد يثور حولها من جدل أو خلاف. وهذه أحوال ذات صور أشتات يكاد أن يكون حصرها مستعصيا ولهذا أوردها القانون في كنف قاعدة عامة تنظمها وتتناول كل حالة أخرى تماثلها أو تتحد معها في الصفات والغايات. وهذه هي الأحوال الخارجة عن نطاق القانون بنص صريح فيه: أ‌-حالة العقد المشتمل على شروط جوهرية غير مألوفة في الإيجار العادي كأن تؤجر إحدى الجمعيات التعاونية مكانا للاتجار في سلع معينة وتشترط على المستأجر التزام حد للربح لا يتجاوز أو تفرض عليه نوعا من الرقابة والإشراف، فإذا وجدت شروط من هذا الضرب غير المألوف في الإيجار المعتاد أعتبر ورودها قرينة قانونية على أن نية الطرفين انصرفت إلى إنشاء عقد يغاير الإيجار وأن اتخذ اسمه وتبدت فيه قسماته. ومن هذا القبيل من يستأجر مقصفا في مدرسة أو ناد. ويتصل بذلك أن يكون الإيجار قد خالطته عملية مالية ارتبطت به كأن يشترط المؤجر الحصول على حصة من ربح التجارة التي يمارسها المستأجر في العين المؤجرة. ب‌-إذا كان التصرف في حد ذاته يستهدف مجرد المضاربة لتحقيق ربح مادي كأن يقع الإيجار على عمارة كبيرة كلها أو بعضها بمبلغ إجمالي كي يقوم المستأجر بتأجير أجزائها المتعددة للغير فالمستأجر هنا مضارب يقوم بعملية مالية لا يقصد بها سوى تحقيق ربح مادي والمستأجرون منه ليسوا مستأجرين من الباطن وإنما هم في الواقع المستأجرون الأصليون على أنه في حالة انتهاء العقد بين المالك والمضارب يستمر عقد المستأجر نافذا بشروطه فيما بينه وبين المالك أو المضارب الجديد على مقتضى أحكام هذا القانون. ج - إذا وقع العقد على عين بما تحتويه من أموال. ويكون ذلك عادة في إجارة المنشآت التجارية والصناعية حيث يشمل الإيجار مبنى المتجر أو المصنع وما به من أدوات وآلات وأشياء تطغى أهميتها على أهمية المبنى فهنا يكون الإيجار واردا في الواقع على المنشأة وأشيائها بأكملها دون تبعيض لا على المكان الموضوعة فيه ويتوارى المبنى في هذه الحالة إذ تتضاءل أهميته بجانب ما اشتمل عليه، ويتصل بذلك تأجير مكان يراعى في تحديد أجرته عوامل معنوية ومادية تفوق أهميتها كثيرا أهمية المكان ذاته كالاستفادة من اسم تجاري أو ترخيص أو غير ذلك من الاعتبارات التي يبدو المكان من خلالها شيئا ثانويا ولكن الموقف يختلف إذا اتضح من ظروف الحال أن الإيجار وارد بصفة أصلية على المكان وشامل على بعض عوامل مادية أو معنوية لا تفوقه في الأهمية أو تعتبر بالنسبة له عنصرا ثانويا والمناط في كل ذلك هو تغليب الجانب الأهم تمشيا مع قصد العاقدين الذي تكشف عنه الظروف الملابسة ومقتضيات السير العادي للأمور. في جميع هذه الأحوال، ونظائرها، لا تسري أحكام هذا القانون على العلاقة القائمة بين طرفي العقد إلا فيما يتفقان عليه منها دون مخالفة للنظام العام، وتسري على علاقتهما أحكام قانون التجارة أو غيرها من الأحكام القانونية على حسب الأحوال. وإذن، فالقانون لا يسري إلا حيث يوجد عقد سليم يعد إيجارا في صحيح التكييف القانوني بشرط أن يتناول التعاقد العين المؤجرة فحسب سواء أجرت للسكنى أو للعمل أو لأي غرض مشروع، أي أن يتناول التعاقد العين مع أشياء أخرى ثانوية تقل عنها في الأهمية ويكفي لاستبعاد تطبيق هذا القانون أن تنتفي علاقة الإيجار الحقيقي بمعناه المقصود دون حاجة إلى التعرف على حقيقة العلاقة القائمة بين المتعاقدين وتكييفها من الوجهة القانونية. ومن الواجب بداهة ألا يكون ثمة غش أو تحايل على القانون. وقد نص القانون في مادته الثانية على حق الحكومة في إخلاء العقارات إداريا إذا كانت قد نزعت ملكيتها للمنفعة العامة أيا كان شاغلها وهو حكم مقرر ولكن رؤي التأكيد عليه في هذا القانون منعا لأي لبس أو غموض وكذلك يسري هذا الحكم على العقارات المملوكة للدولة والتي يتقرر إقامة أحد مشروعات المنفعة العامة عليها لتوافر الحكمة والمبررات التي تقتضي جواز الإخلاء الإداري، كما نصت المادة أيضا على سريان هذا الحكم على الأموال العامة وأملاك الدولة الخاصة بما في ذلك الأراضي الزراعية التي تشغل بموجب تراخيص أو عقود تشتمل على شروط جوهرية غير مألوفة في الإيجار العادي وذلك في حالة مخالفة شروط الترخيص أو العقد أو لدواعي المصلحة العامة حيث أن شغل الأموال العامة بطبيعته يكون بترخيص مؤقت يجوز للحكومة إنهاؤه في أي وقت كما أنه بالنسبة لأملاك الدولة الخاصة إذا ما تضمن العقد شروطا جوهرية غير مألوفة في الإيجار العادي فإن ذلك يكشف عن أن العقد قد قصد به تقديم خدمات من الدولة أو دفعت إليه اعتبارات خاصة مما يكون من الأوفق إعطاء الحكومة حق الهيمنة على هذه العلاقة وإخلاء العقار إداريا عند مخالفة شروط العقد أو لدواعي المصلحة العامة وكذلك تتحقق ذات العلة في العقارات التي تخصصها الحكومة للغير مع احتفاظها بحق الملكية لمدة محددة فيجوز لها إخلاء العقار إداريا إذا خالف المخصص له شروط التخصيص أو دعت إلى ذلك مصلحة عامة وذلك خلال المدة التي تحتفظ فيها الحكومة بملكية العقار. كما يجوز لها إذا كانت مخالفة شروط الترخيص بتأجير العقار من الباطن أن تقتصر على إخلاء المستأجر من الباطن. وضمانا لعدم إساءة استعمال حق الإخلاء الإداري فقد جعل بيد الوزير أو رئيس الهيئة المعنية لتقدير الظروف والاعتبارات التي تحيط بممارسة هذا الحق. ورسم القانون في مادته الثالثة طريقا للتطبيق القانوني أفسح فيه المجال لحل كل إشكال، فقرر أن القاضي يبحث في كافة التشريعات القائمة - وأولها تشريع الإيجار بطبيعة الحال - عن النص التشريعي الممكن تطبيقه، فإذا لم يجده ألتمسه في مجلة الأحكام العدلية، وإذا لم يجد نصا في المجلة لجأ إلى العرف مقدما العرف الخاص أو العرف المحلي على العرف العام، فإن لم يوجد عرف طبقت مبادئ القانون الطبيعي وقواعد العدالة. وقد أورد القانون في مادته الرابعة تعريفا لعقد الإيجار يبين منه أن عقد رضائي يقع فيه التراضي على عناصر ثلاثة هي: منفعة العين المؤجرة والمدة والأجرة. ومنفعة العين المؤجرة هي ركيزة التزامات طرفي العقد. ولهذا يجب أن تكون العين معينة أو قابلة للتعيين بوجه مانع للجهالة ويشمل الإيجار ذات العين كما يشمل توابعها وملحقاتها إلا إذا ذكر خلاف ذلك في العقد. المدة هي مقياس الانتفاع بالعين المؤجرة لأن الإيجار عقد زمني من خصائصه التوقيت ومن ثم تقاس منفعة العين فيه بمقياس الزمن. ولكن يقع أحيانا أن يسكت المتعاقدان عن المدة فلا يعرضان لها أصلا وقد يتفقان على أن يكون الإيجار لمدة غير معينة أو لمدة معينة يتعذر على أيهما إثباتها ففي جميع هذه الأحوال لا يبطل الإيجار بسبب تجهيل المدة ولكنه يكون صحيحا ويتكفل القانون بتحديد المدة مقررا أن الإيجار يعتبر منعقدا لمدد متتالية لكل مدة منها هي المدة المحددة لدفع الأجرة مما مفاده أنه إذا كانت الأجرة تدفع مشاهرة على حسب المعتاد بالنسبة للمنازل كانت مدة الإيجار شهرا يمتد إلى شهر ثان فثالث فرابع وهكذا إلى أن ينقضي بسبب قانوني، ويجري الأمر على هذا الغرار إذا كانت الأجرة تدفع سنويا أو لفترة أخرى. والأجرة هي مقابل الانتفاع بالعين المؤجرة، والأصل فيها أن تكون نقودا ولكن يجوز أن تكن أي تقدمة أخرى. ولا بد من أن تكون الأجرة معينة أو قابلة للتعيين فإذا لم يتفق عليها المتعاقدان أو اتفقا ولكن تعذر إثبات ما اتفقا عليه فإن القانون يتكفل بتحديدها مقررا أنها تكون أجرة المثل، ويستعان في تقدير أجرة المثل بعناصر أوردها القانون قاصدا الاستهداء بها دون أن يمنع الاستعانة بغيرها من عناصر مختلفة ضمانا لحسن التقدير. وأوجبت المادة الخامسة بالنسبة لعقود الإيجار التي تبرم بعد نفاذ هذا القانون أن تكون ثابتة بالكتابة على أن عقد الإيجار يثبت كذلك إذا وجدت كتابة من المالك تفيد وجود العقد، أما العقود المبرمة قبل نفاذه فيجوز إثباتها طبقا للقواعد التي كانت سارية في تاريخ إبرامها. وقد عني القانون بوضع حل للمفاضلة بين عدة مستأجرين استأجروا عينا واحدة بعدة عقود فقرر في مادته السادسة أن من يسبق منهم إلى وضع يده على العين بغير غش تكون له الأفضلية وإذا لم يحدث هذا فإن المستأجر الذي يفضل هو من سارع بحسن نية إلى إثبات تاريخ عقده بوجه رسمي قبل أن يضع مستأجر آخر يده على العين، وإذا لم يوجد سبب لتفضيل أحد المستأجرين على غيره فليس لهم فيما تعارضت فيه حقوقهم إلا طلب تعويض ممن يكون مسؤولا عنه طبقا للقواعد العامة. وتناول المواد من 7 إلى 13 تنظيم الآثار التي تترتب على الإيجار وهذه الآثار هي الالتزامات التي ينشئها عقد الإيجار في جانب المؤجر من جهة وفي جانب المستأجر من جهة أخرى. وما أورده القانون عن التزامات المؤجر والمستأجر يسري في حالة سكوت العقد على أساس أن المتعاقدين وقد سكتا عن تنظيم التزاماتهما على نحو معين تكون نيتهما المشتركة قد اتجهت إلى أعمال القواعد التي قررها القانون في هذا الشأن. ومن مقتضى هذا أنه يجوز للمتعاقدين الاتفاق على تعديل هذه الالتزامات بالزيادة أو بالنقص وينفذ ما اتفقا عليه إذا لم يخالف الآداب ولا النظام العام. والنظرية العامة لهذا القانون في تأصيل التزامات الطرفين هي أن المؤجر ملزم بتمكين المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة وفي مقابل هذا يلتزم المستأجر بأداء الأجرة. وقد صيغت الأحكام الخاصة بآثار الإيجار على أساس هذه النظرية مع مراعاة ما يجري عليه الناس في معاملاتهم ومع محاولة تضييق مسافة الخلف في الأمور التي يكثر حولها النزاع. والمؤجر ملزم بأن يسلم العين المؤجرة، ويشمل هذا التسليم العين ذاتها وملحقاتها وكل ما أعد بصفة دائمة لاستعمالها كالمصاعد وسائر المرافق المشتركة للعمارة، على أن يكون ما يسلم في حالة يصلح معها لأن يفي بما أعدت له العين من المنفعة وذلك وفقا لما تم عليه الاتفاق كتابيا أو لطبيعة العين. فإذا سلمت العين في حالة لا تكون معها صالحة لاستيفاء المنفعة المقصودة أو تنقص معها هذه المنفعة نقصا كبيرا، أو إذا كانت العين في حالة من شأنها أن تعرض صحة المستأجر أو من يعيشون معه أو مستخدميه أو عماله لخطر جسيم فإن المستأجر في كل هذه الحالات له الخيار بين فسخ العقد أو التعويض إن كان له مقتض. (مادة 7). ويلتزم المؤجر بأن يتعهد العين بالصيانة لحفظها من الهلاك والتلف وبأن يقوم في أثناء الإجارة بالترميمات الضرورية حتى يتمكن المستأجر من الانتفاع بالعين على الوجه المقصود، وبمقتضى هذا الالتزام يكون على المؤجر إصلاح الحيطان المتداعية وتقوية الأساسات الواهية وما إلى ذلك مما يحفظ العين، ويكون عليه أيضا تجصيص الأسطح وإصلاح الدرج أو المصعد وما إلى ذلك مما هو ضروري لاستيفاء المنفعة وإذا احتاج حفظ العين إلى ترميمات مستعجلة كإصلاح حائط مهدد بالسقوط أو سقف موشك على الانهيار فإن المستأجر لا يجوز له أن يمنع المؤجر من إجراء هذه الترميمات وكل ما هنالك إذا ترتب على الترميمات إخلال بالانتفاع بالعين جاز للمستأجر أن يطلب الحكم بفسخ الإيجار أو إنقاص الأجرة. هذا وإذا كان ما سبق يمثل الأصل بالنسبة لصيانة العين المؤجرة والقيام بما يلزمها من ترميمات ضرورية، إلا أن القانون قدر الحالة التي يصبح معها الوفاء بهذا الالتزام وما يتطلبه من تكاليف مرهقا للمؤجر، فقصر التزامه في هذه الحالة عند الحد المناسب الذي يقدره القاضي، على أن يتحمل المستأجر ما زاد على هذا الحد أو يطلب الفسخ (مادة 8). أما الأعمال الكمالية، كأعمال الزخرفة والتجميل وكذلك الترميمات التأجيرية التي يقتضيها استعمال العين استعمالا مألوفا كإصلاح الأبواب والنوافذ والأدوات الصحية وما إلى ذلك من الترميمات فإن المستأجر هو الذي يقوم بها ما دامت ناشئة عن الاستعمال المألوف وقد فرض القانون على المستأجر التزاما ببذل العناية في المحافظة على العين وفي استعمالها وعامله بمعيار مادي في تحديد ما ينبغي أن يبذله من عناية فجعله مسؤولا عن عناية الشخص المعتاد - وبذلك يسأل عما يصيب العين من تلف ما لم يثبت قيامه بالعناية المطلوبة منه (مادة 13). والقانون يلزم المستأجر باستعمال العين على النحو المتفق عليه إن كان ثمة اتفاق على كيفية استعمالها فإذا بين عقد الإيجار في أي شيء تستعمل العين لم يجز استعمالها في شيء آخر، وطبقا لذلك لا يجوز استعمال العين للتجارة إذا كان من المتفق عليه أن تستعمل للسكنى، أما إذا كان الاستعمال غير متفق عليه فإن القانون يلزم المستأجر بأن يستعمل العين بحسب ما أعدت له والعادات المحلية وقرائن الأحوال هي التي تدل على كيفية الاستعمال. والمستأجر ملزم قانونا بألا يحدث تغييرا في العين المؤجرة بدون إذن المؤجر والمراد بالتغيير هنا هو التغيير المادي كإدماج حجرة في أخرى عن طريق هدم حائط أو تقسيم حانوت كبير إلى حانوتين صغيرين أو هدم سور المنزل. أما التغيير غير المادي المتعلق بالاستعمال فإن المستأجر يجريه بكامل حريته. وإذا أحدث المستأجر تغييرا ماديا بدون إذن المؤجر جاز للمالك مطالبته بإعادة الحال إلى ما كانت عليه. (مادة 12). وفي مقابل التزامات المستأجر هذه، يلتزم المؤجر بأن يمتنع عن كل ما من شأنه أن يحول دون انتفاع المستأجر بالعين على النحو المتفق عليه أو بحسب ما أعدت له، كما يلتزم بأن لا يحدث في العين تغييرا يخل بهذا الانتفاع وإذا أخل المؤجر بالتزاماته طبقت القواعد العامة (مادة 9). وأهم التزامات المستأجر المنصوص عليها في القانون قيامه بوفاء الأجرة في مواعيدها فإذا لم يوجد اتفاق كتابي، فإن القانون يحدد ميعاد وفاء الأجرة مقررا أن الوفاء يكون في أول كل شهر إذا أنعقد الإيجار مشاهرة، وفي أول كل مدة معقود عليها الإيجار في الأحوال الأخرى، وبهذا يوجد التحديد القانوني إلى جانب التحديد الاتفاقي، والقصد من هذا قطع دابر الخلاف حول ميعاد الوفاء بالأجرة حتى تستغلق أبواب المماطلة والتأخير في الوفاء، ولنفس هذه الغاية أشترط في التحديد الاتفاقي أن يكون ثابتا في محرر مكتوب ولا محل لهذا الشرط بداهة إذا كان ميعاد الوفاء غير مختلف عليه. وللغاية ذاتها رأى القانون عدم الاعتداد بتاريخ سند قبض الأجرة لتحديد ميعاد الوفاء. وتيسيرا لسبل الوفاء بالأجرة على المستأجر والمؤجر، ووقاية لكل منهما من عنت الآخر، أجاز القانون إيداع الأجرة المستحقة خزانة إدارة التنفيذ خلال عشرين يوما من تاريخ استحقاقها وذلك بعد عرضها على المؤجر عرضا قانونيا. وأعفي القانون المستأجر من هذا العرض في حالتين: الأولى - إذا سبق له أن عرضها على المؤجر في ميعاد استحقاق سابق ولم يقبلها المؤجر وأثبت بمحضر إعلان العرض أنه سيقوم بإيداع ما يستجد من أجرة بإدارة التنفيذ. والثانية - إذا قام بعرض الأجرة على المؤجر مرتين متتاليتين ووافق المؤجر على قبولها في هاتين المرتين. ولكي يعلم المودع له بالإيداع ويقوم بصرف المبلغ المودع أوجب القانون على إدارة التنفيذ إخطاره بالإيداع خلال خمسة أيام من حصوله. ومتى قام المستأجر بإيداع الأجرة أمتنع عليه سحبها إلا بموافقة المودع له أو بموجب حكم قضائي (مادة 10). والأجرة التي يتفق عليها الطرفان في عقد الإيجار تكون ملزمة لهما باعتبار أن العقد شريعة المتعاقدين ومن ثم فلا يجوز تعديل هذه الأجرة بالزيادة أو النقص إلا باتفاق جديد أو للأسباب التي يقررها القانون. وفي هذا الصدد قضى القانون بأنه يحق لكل من المؤجر والمستأجر التمسك بأجرة المثل إذا لم يتفقا رضائيا على الأجرة مرة كل خمس سنوات على الأقل ما لم يكن الإيجار معقودا لمدة أطول فتسري الأجرة المتفق عليها إلى نهاية مدة العقد. ويراعى في تقدير أجرة المثل جميع العناصر اللازمة لذلك كحالة العين ومساحتها ودرجة العمران والأجور السائدة في منطقتها وما يتصل بها من أوصاف عامة أو خاصة تؤثر في منفعتها. كل ذلك مع مراعاة أنه في جميع الأحوال لا يجوز أن يتجاوز الفرق بين الأجرة السارية بين الطرفين وبين أجرة المثل نسبة مائة في المائة من الأجرة السارية. وقد حرص القانون على النص على جواز تعديل هذه النسبة بمرسوم تحسبا للمتغيرات التي قد تطرأ في المستقبل (مادة 11). وعلى مقتضى هذا الحكم فإنه يحق للمتعاقدين إعادة النظر في تقدير الأجرة مرة كل خمس سنوات على الأقل ابتداء من تاريخ نفاذ العقد فإذا انتهت المفاوضات بينهما إلى اتفاق على قيمة الأجرة سرى اتفاقهما إلى أن يحدث تعديل تال بعد خمس سنوات أخرى، وإذا لم يتفقا جاز لكل منهما اللجوء إلى القضاء طالبا تقدير أجرة المثل ويراعي في تقدير هذه الأجرة العناصر المشار إليها من قبل. ومفاد هذا أن التعديل يقع بالتراضي أو بالتقاضي بعد مدة لا تقل عن خمس سنوات ومتى تم بالرضاء أو على يد القضاء سرى في الحالين لخمس سنوات أخرى على الأقل وهكذا ما لم يحدد الطرفان باتفاقهما مدة تزيد أو تنقص إذ لهما كامل الحرية فيما يتفقان عليه. وقد حددت المدة بخمس سنوات كحد أدنى أخذا بفكرة الإبقاء على ثبات الأجرة واستقرارها مدة مناسبة واعتبارا بأنه في غضون خمس سنوات يجوز أن تتغير الظروف تغيرا يكون ذا أثر في قيمة الأجرة، وينبني على هذا أن طلب التعديل الذي يقدم إلى القضاء لأول مرة قبل فوات خمس سنوات من تاريخ نفاذ العقد يكون غير مقبول لتقديمه قبل الأوان وكذلك الطلب الثاني الذي يقدم قبل فوات خمس سنوات من تاريخ آخر تعديل يكون غير مقبول أيضا لنفس السبب، ولا يشترط تقديم طلب التعديل بمجرد انتهاء السنوات الخمس وإنما يجوز تقديمه في أي وقت بعدها وإذا أجيب سرى التعديل لخمس سنوات بالأقل من تاريخ سريانه. والحكم الصادر بتعديل الأجرة ينفذ بالتعديل من تاريخ رفع الدعوى جريا على قاعدة أن الأحكام في الأصل كاشفة لا مقررة ويفترض أن الطرفين وافقا ضمنا على نفاذ الأجرة السابقة على التعديل إلى التاريخ المذكور. ويلاحظ أن رفع الدعوى لا يعفي المستأجر من الاستمرار في دفع الأجرة المستحقة عليه إلى أن يحكم بتعديلها وبعد صدور الحكم تسري الأجرة المعدلة وتصفى الحقوق على أساسها ابتداء من تاريخ رفع دعوى التعديل. ومن الواضح أن القانون لم يجز لطرفي الإيجار إعادة النظر في الأجرة على الوجه السالف بيانه إلا توخيا للعدل في التقدير وسعيا إلى تكافؤ الفرص ومراعاة لظروف التطور الاقتصادي والعمراني وما قد يترتب عليه من آثار مختلفة تشمل التأثير في أهمية بعض الأمكنة والأحياء وهذا يستلزم أن تكون الأجرة التي يجوز إعادة النظر فيها أجرة حقيقية، لا صورية ولا رمزية، فلو أجر المالك مكانا إلى جمعية خيرية بأجر رمزي تافه لتحقيق غرض من أغراضها فالعقد يكون في حقيقته عارية وهبة في صورة إيجار ومثل هذا الإيجار مهما كانت تفاهته لا يقبل تعديلا، وغير خاف أن العقد نفسه لا يخضع لأحكام هذا القانون. ويستوي في تطبيق قاعدة التقدير الخمسي لأجرة المثل العقود التي تبرم بعد نفاذ هذا القانون والعقود التي أبرمت قبل ذلك وما تزال قائمة وقت العمل به، تحقيقا لتكافؤ الفرص بين المتعاقدين في الحالين. وتضمنت المادتان 14 و15 من القانون أحكام التنازل عن الإيجار والتأجير من الباطن أو بعبارة أخرى أحكام التصرف الذي يجريه المستأجر فيما له من حق شخصي. وبين التنازل عن الإيجار والتأجير من الباطن فرق جوهري يرجع إلى طبيعة العمل نفسه، ففي التنازل يحول المستأجر إلى المتنازل له حقوقه والتزاماته الناشئة عن عقد الإيجار ويقطع صلته بهذا العقد، وأما في التأجير من الباطن فإن المستأجر يستبقي عقد إيجاره قائما بما يرتبه من حقوق والتزامات وينشئ مع المستأجر من الباطن عقد إيجار ثانيا. والقاعدة الأصلية في هذا القانون، أنه وإن كان للمستأجر حقا شخصيا لا عينيا، إلا أن تصرفه في هذا الحق مشروط بموافقة المؤجر إذا كان التصرف تنازلا عن الإيجار أو تأجير من الباطن، فلا يحق للمستأجر أن يتنازل عن إجارته لأحد ولا أن يؤجر من الباطن لآخر - وذلك عن كل ما استأجره أو بعضه - إلا بإذن صريح من المؤجر يكون مكتوبا ما لم يقر المؤجر بوجوده. ويحدث أن يقوم المستأجر بتأجير العين من الباطن بناء على إذن كتابي ثم يتخلى عنها منهيا بذلك عقد إيجاره، وفي ذلك يفرق القانون في الحكم بين حالة ما إذا كان التأجير من الباطن قد وقع على العين كلها وحالة ما إذا وقع هذا التأجير على جزء معين. ففي الحالة الأولى يقيم القانون علاقة مباشرة بين المؤجر وبين المستأجر من الباطن فيغدو هذا مستأجرا أصليا وتحدد القيمة الإيجارية للعين بذات الأجرة المتفق عليها في العقد الأصلي أو بالأجرة المتفق عليها في عقد الإيجار من الباطن إن كانت أعلى ولا ضير على المستأجر من هذا التحديد، وأساس قيام العلاقة المباشرة أن المؤجر وقد أذن بالتأجير من الباطن يكون قد أرتضى التصرف الذي يستند إلى هذا الإذن، وإنما يشترط لقيام العلاقة المباشرة أن يكون المستأجر الأصلي قد أوفى الأجرة المستحقة عليه وذلك حتى لا يتخذ التأجير من الباطن تكئة للإخلال بحق المؤجر في استيفاء الأجرة. وفي الحالة الثانية يكون المؤجر بالخيار بين أن يطلب إخلاء المستأجر من الباطن وبين أن يبقيه - والمؤجر يتخير ما فيه مصلحته - فإذا آثر إبقاء هذا المستأجر قامت بينهما علاقة مباشرة وتحدد القيمة الإيجارية للجزء المؤجر بذات القيمة المتفق عليها مع المستأجر الأصلي أو بأجرة المثل إن كانت تجاوزها. ونصت المواد 16 و17 و18 من القانون على الأحكام الخاصة بانتقال ملكية العين المؤجرة إلى شخص آخر، وآثار ذلك بالنسبة لعقد الإيجار وما يرتبه من حقوق والتزامات. والقاعدة في هذا الشأن حسبما يقرر القانون، أنه إذا انتقلت الملكية إلى شخص آخر بأي تصرف قانوني ناقل لها فإن الإيجار لا ينتهي ولكنه يظل قائما وتنتقل الحقوق والالتزامات الناشئة عنه إلى المالك الجديد حتى ولو لم يكن للإيجار تاريخ ثابت قبل انتقال الملكية، وكل ما يشترط لذلك هو أن يكون المستأجر شاغلا للعين المؤجرة. وقد عمم القانون السبب الناقل للملكية، فيستوي أن تنقل الملكية اختيارا بأي تصرف مثل البيع والهبة والوصية، أو أن تنتقل جبرا بنزع الملكية للمنفعة العامة أو بيع العين على يد القضاء. وينص القانون على أن الإيجار لا ينفذ في حق المالك الجديد إذا هو أثبت صوريته أو أثبت غشا يبطله، وهذا الحكم ورد تطبيقا للقواعد العامة (مادة 16). وإذا نزعت الملكية للمنفعة العامة فإن مالك العين إذا كان شاغلا لها يعد في حكم المستأجر من جميع الوجوه. ويلتزم بأداء الأجرة مقدرة بأجرة المثل، وإذا كانت العين مؤجرة للغير فتظل العلاقة قائمة بين المالك والمستأجر حتى يستوفي المالك نصف مبلغ التثمين على الأقل وفي جميع الأحوال تنقطع صلة المستأجر بالعين من تاريخ إنذاره رسميا بالإخلاء للهدم أو الاستعمال وذلك حتى لا توجد أي معوقات للأعمال المتعلقة بالنفع العام (مادة 17). وحماية لحقوق متلقي الملكية وضربا على أيدي العابثين والمبطلين قرر القانون أن المستأجر لا يجوز له التمسك بما عجله من الأجرة قبل من انتقلت إليه الملكية إذا أثبت هذا أن المستأجر كان يعلم وقت الدفع بانتقال الملكية أو كان من المفروض حتما أن يعلم بذلك، ومتى ثبت العلم الفعلي أو العلم الافتراضي كان دفع الأجرة عن المدة التي تلت العلم غير سار في حق المالك الجديد الذي يحق له استيفاء الأجرة من المستأجر ولهذا أن يرجع على المؤجر بما دفعه له طبقا لقواعد الأثر بلا سبب. أما إذا عجز المالك الجديد عن الإثبات فإن دفع الأجرة للمؤجر يكون قد تم صحيحا ويستطيع المالك الجديد أن يرجع على المؤجر بما استوفاه من الأجرة عن المادة التالية للتصرف الناقل للملكية (مادة 18). ونظم القانون أحكام انتهاء الإيجار في المواد من 19 إلى 23 إذ الإيجار باعتباره عقدا مؤقتا أو زمنيا ينتهي بانتهاء مدته المعينة في العقد، وهذا هو الأصل العام إذا ما حددت مدة ينتهي بانقضائها العقد ولكن ثمة استثناءات تخالف هذا الأصل يأتي بيانها فيما بعد. والأصل أنه إذا أنقضت المدة انتهى الإيجار بانقضائها ولكن قد يبقى المستأجر بالرغم من ذلك منتفعا بالعين دون رضاء المؤجر صراحة أو ضمنا فإنه منذ انتهاء العقد لا يعد مستأجرا ويعتبر قد تجدد بشروطه الأولى لمدد متتالية كل مدة منها هي المدة المحددة لدفع الأجرة وتنتقل إلى الإيجار الجديد جميع التأمينات التي كان المستأجر قدمها في الإيجار القديم، وتستثنى من ذلك الكفالة سواء أكانت شخصية أم عينية إذ يجب لانتقالها إلى الإيجار الجديد أن يرضي بذلك الكفيل وذلك جريا على قاعدة التضييق من نطاق الكفالة وأعمال مقتضاها في حدود ما انعقدت من أجله. ويلاحظ أن التجديد الضمني لا يقع عن مدة واحدة ولكن عن مدد متعددة وهذه المدد تكون متلاحقة متصلة، ويبقى الحال على هذا النحو ما بقي المستأجر من العين، ولم يقم سبب للإخلاء، ويكون التجديد عن مدة - أو مدد - معينة وهي المدة المحددة لدفع الأجر فإذا كان الدفع مشاهرة أو سنويا كانت المدة شهرا أو سنة على حسب الأحوال وكلما انتهت مدة ابتدأت أخرى مثلها ويستمر الإيجار محتفظا بشروطه وتأميناته، عدا الكفالة فإنها لا تنتقل عند تجديد الإيجار إلا برضاء الكفيل. وإذا رغب أحد المتعاقدين في إنهاء الإجارة وإخلاء العين وجب عليه أن ينبه على الطرف الآخر بذلك في أجل معين حدده القانون أو في الأجل الذي يكون المتعاقدان قد اتفقا عليه، ويحصل التنبيه بالطريق الرسمي أو ببطاقة مكشوفة وبعلم الوصول (مادة 19). والقواعد المذكورة تسري بالنسبة للمؤجر والمستأجر ما لم ينص القانون صراحة على خلافها، فإذا أورد نصا مخالفا يتضمن حكما خاصة غير ما ذكر وجب تطبيق هذا النص على أساس أنه نص استثنائي. وقد أورد هذا القانون في المادة (20) نصا استثنائيا أراد به كفالة الاستقرار والطمأنينة لمستأجري الأماكن المبينة أو المسورة فيما عدا الأرض الفضاء. وبمقتضى هذا النص لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان المؤجر ولو عند انتهاء المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد أسباب معينة وردت على سبيل الحصر. وهذا النص الاستثنائي يضمن للمستأجر البقاء في المكان المؤجر ما دام قائما بالتزاماته ويقيد حق المؤجر في إخراجه بعد انتهاء مدة العقد وبهذا يعتبر العقد ممتدا تلقائيا بقوة القانون ويستمر هذا الامتداد القانوني إلى أن ينهيه المستأجر بمحض رغبته أو ينهيه المؤجر بسبب من أسباب الإخلاء المحددة قانونا. وهذا الامتداد القانوني يتعلق بالنظام العام من ناحية أنه يشكل مزية كبيرة وحماية هامة لطبقة المستأجرين ومن ثم لا يجوز الاتفاق عند إبرام العقد على حرمان المستأجر من الامتداد القانوني ولا على إطلاق حق المؤجر في إنهاء العقد وكل اتفاق من هذا النوع يرد عليه البطلان ولو كان إبرام عقد الإيجار سابقا للتشريعات التي تقرر مبدأ الامتداد ذلك أن قاعدة سيران القوانين الجديدة بأثر مباشر على الآثار المستقبلة لمراكز قانونية سابقة، وإن كانت تستثنى منها العقود إلا أن هذا الاستثناء ينتفي حيال النصوص التشريعية الجديدة التي هي من النظام العام. ولكي تؤدي الثروة العقارية وظائفها على النحو المرغوب فيه ويتمكن المالك من استغلال ملكه والإفادة منه بصورة أفضل، أجاز له القانون طلب الإخلاء في حالات معينة هي: 1- عدم وفاء المستأجر بالأجرة: أوجب القانون على المستأجر وفاء الأجرة في تاريخ الاستحقاق المحدد تحديدا اتفاقيا أو قانونيا وأعطاه مهلة قدرها عشرين يوما من التاريخ المذكور ليقوم خلالها بالوفاء ورخص له في إيداعها خزانة إدارة التنفيذ بعد أن يكون قد عرضها على المؤجر عرضا قانونيا حتى يجنبه كل عنت ولكي يقضي على التعاملات عند عدم الوفاء. فإذا لم يف المستأجر بالأجرة في تاريخ استحقاقها المتفق عليه كتابة أو تاريخ الاستحقاق المقرر قانونا ومضت عشرون يوما لم يقم في غضونها بالوفاء الإيداع فإنه يكون قد أخل بأهم التزاماته إخلالا يكفي لحرمانه من مزية الامتداد القانوني ويحق للمؤجر أن يطلب الحكم عليه بالإخلاء. أما إذا دفع المستأجر الأجرة قبل رفع دعوى الإخلاء وبعد انتهاء مهلة الوفاء وقبضها المؤجر منه فإن هذا القبض يجعل دعوى الإخلاء التي ترفع في تاريخ تال غير مقبولة لزوال مقتضاها ولأن قبض الأجرة بعد انتهاء المهلة المقررة وقبل أن يتعلق حق المؤجر بالمطالبة القضائية يمكن تأويله على أن المؤجر أطال المهلة باختياره ونزل عن حقه في طلب الإخلاء. ومع ذلك رأى القانون أن يجيز للقاضي الحكم باعتبار دعوى الإخلاء كأنها لم تكن مع إلزام المستأجر بمصاريفها، وذلك إذا أوفى المستأجر بعد رفع الدعوى وقبل إقفال باب المرافعة بجميع الأجرة المستحقة عليه وأثبت أن تأخره في الوفاء كان راجعا إلى عذر قوي تقبله المحكمة، ويلاحظ أن القانون لم يوجب الحكم باعتبار الدعوى كأن لم تكن بل أجازه قاصدا إطلاق حرية القاضي في تقدير الموقف، ومن مقتضى هذا أنه يجوز الحكم بالإخلاء رغم الوفاء المتأخر إذا وجد القاضي مبررا لذلك كأن يتضح له أن المستأجر دأب قبل هذه المرة على التأخير في دفع الأجرة. ولم ير القانون داعيا لأعذار المستأجر قبل رفع دعوى الإخلاء بعد أن منحه المهلة المناسبة ويسر له سبل الوفاء، هذا إلى أن المستأجر يستطيع تفادي الحكم ضده ولو كانت المهلة قد انتهت وذلك إذا بادر إلى دفع الأجرة إلى المؤجر وقبلها منه قبل مقاضاته واتخاذ أي إجراء. والقانون قد أوضح له الطريق وحدد قيمة الأجرة ولم يدع شيئا مجهلا يجد منه المستأجر مدخلا لتأخره في أداء الأجرة المستحقة عليه. 2- التأجير من الباطن دون إذن كتابي: القاعدة الأصلية في هذا القانون أن التأجير من الباطن ومثله التنازل عن الإيجار للغير، ممنوع على المستأجر ما لم يأذن به المؤجر بإذن كتابي فإذا خالف المستأجر ذلك وأجر المكان من الباطن بدون إذن ثابت بالكتابة أو بالإقرار ولم يلحق تصرفه إجازة كتابية صريحة فإن هذه المخالفة تجيز للمالك طلب الإخلاء. ويعتبر كالتأجير من الباطن في تبرير الإخلاء أن يخلي المستأجر المكان ليشغله آخر غير المالك أو من ينوب عنه، أو أن يشرك المستأجر معه في سكنى الأماكن السكنية من لم يكن طرفا في عقد الإيجار حقيقة أو حكما. ويكون طرفا حقيقيا أفراد أسرة المستأجر وطرفا حكميا من يتكفل هو بمسكنهم من غير أفراد أسرته في نطاق ما يجري به العرف ولا تعد حالة الإيواء العارض أو الاستضافة المؤقتة من قبيل المساكنة أو المشاركة السكنية وهذه الأمور وما يكون على شاكلتها تقدر على حسب ظروفها الملابسة بمعيار الانتفاع المألوف. وفي مجال الإخلاء للتأجير من الباطن وما يتصل به، أقام القانون قرينة لمصلحة المؤجر مؤداها أن شغل المكان بغير المستأجر يدل على قيام سبب الإخلاء ولكن يجوز للمستأجر دحض هذه القرينة وإثبات عكسها بكافة طرق الإثبات. والقصد من التعويل على القرينة المشار إليها في هذا المجال هو تخفيف عبء الإثبات عن المؤجر بالنسبة لوقائع وعلاقات تمت بعيدا عنه والمفروض أن المستأجر أدرى بحقيقتها منه. وإذا صدر الحكم بالإخلاء ضد المستأجر الأصلي فإنه يسري على المستأجر من الباطن وينفذ ضده بغير حاجة إلى رفع دعوى الإخلاء عليه. 3- إساءة استعمال العين المؤجرة: يتقيد المستأجر في استعماله العين المؤجرة بأن يستعملها على النحو المتفق عليه أو بحسب ما أعدت له، وبأن يبذل من العناية في استعمالها ما يبذله الشخص المعتاد حتى لا تصاب بضرر، وبأن لا يغير في كيانها تغييرا يلحق بالمؤجر ضررا. وانطلاقا من هذا أجاز القانون للمؤجر أن يطلب الإخلاء إذا أساء المستأجر استعمال المكان المؤجر بأن خالف ما يوجد في عقد الإيجار من شروط معقولة غير تعسفية تتعلق بالاستعمال كأن يستأجر محلا لبيع البقالة فيحوله إلى مقهى وكأن يستأجر محلا في عمارة لاستعماله مقهى ويشترط عليه المؤجر عدم وضع مقاعد خارج المحل منعا لمضايقة سكان العمارة فيخالف هذا الشرط ويسمح لرواد مقهاه بالجلوس في الطريق العام بصورة تنافي بعض الأذواق. كذلك أجاز القانون تخلية المستأجر إذا هو استعمل المكان استعمالا ضارا بمصلحة المالك سواء كان الضرر ماديا كأحداث تغير في المبنى أو أدبيا كالتعدي المتكرر على سكان العمارة، أو على نحو يخالف النظام العام أو الآداب العامة. ومتى أعتبر المستأجر مسيئا استعمال المكان وثبت في حقه المخالفة على الوجه المقرر وجب الحكم بالإخلاء. 4-عدم استعمال العين المؤجرة: ويتصل بسوء الاستعمال أن يترك المستأجر المكان المؤجر دون استعمال أصلا ففي ذلك إضرار بالعين ذاتها وبمصلحة مالكها وقد رأى القانون أنه إن أمكن التجاوز عن ترك الأماكن السكنية بدون أن تستعمل فترة من الزمن فإنه يصعب التجاوز عن ذلك بالنسبة للحوانيت والمحال المؤجرة لممارسة التجارة فيها لأن الضرر يكون أبلغ إذ يترتب على طول تركها انصراف الزبائن والعملاء إلى أمكنة أو محال أخرى فتقل قيمة المكان المؤجر من الوجهة التجارية وربما تتضاءل أهمية المنطقة كلها إذا تركت فيها عدة محال بغير استعمال، ولهذا أجاز القانون للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان المؤجر لممارسة التجارة فيه إذا أغلقه المستأجر مدة تجاوز ستة أشهر بدون عذر مقبول على أساس أن هذه المدة تكفي لإغلاق يمكن التسامح فيه نظرا لظروف قد تقتضيه مثل إجراء الجرد عن فترة ما وتهيئة المتجر لأعمال فترة تالية، فإذا استطالت مدة الإغلاق حتى تجاوزت ستة أشهر بدون عذر تقبله المحكمة نهض بذلك سبب الإخلاء الذي يجب الحكم به ولو قام المستأجر بدفع الأجرة إذ المقصود توقي الضرر، ويحدث هذا في صور عديدة منها مثلا أن يستأجر شخص محلا يجاور متجره ثم يغلقه قاصدا ألا يستأجره شخص آخر يزاحمه في تجارته فمثل هذا العمل يفيد المستأجر تجاريا ولكنه ينافي مصلحة المؤجر فإذا بقي المحل مقفلا لمدة تزيد عن ستة أشهر جاز للمؤجر أن يطلب التخلية ولو كانت مدة العقد لم تنته بعد وكان المستأجر قد أوفى جميع الأجرة المستحقة عليه. وغني عن البيان أن ترك المحل دون استعمال لا يكون سببا للإخلاء مهما استطالت مدته إذا رجع إلى قوة قاهرة كما لو قامت جهة الإدارة بشغل المحل على سبيل الاستيلاء المؤقت أو كان المحل آيلا للسقوط ومن المخاطرة ممارسة العمل فيه، وهذا ما تقضي به القواعد العامة. 5- أيلولة العين للسقوط أو صدور قرار ملزم بهدمها: ليس من المصلحة أن يبقى البناء الآيل للسقوط قائما ومشغولا بالسكان دون أن يدعم أو يرمم وإنما المصلحة في المبادرة إلى هدمه وإزالته أو إلى إصلاحه وتقويته ولهذا أجاز القانون طلب الإخلاء إذا ثبت أن المكان المؤجر أصبح آيلا للسقوط ويخشى منه على سلامة السكان، ويثبت هذا بأي دليل مقنع غالبا ما يكون الإثبات بتقرير من البلدية، فإذا حكم بالإخلاء لهذا السبب أعتبر عقد الإيجار منتهيا ولا يملك المستأجر العودة إلى المكان إلا بعقد جديد. 6- الهدم لإعادة البناء: رأى القانون ألا يقف عثرة في سبيل النهضة العمرانية فأجاز للمالك مطالبة المستأجر بالإخلاء متى كان الهدم لإعادة البناء وذلك في حالات معينة على سبيل الحصر هي: أ‌-إذا كان قد مضى على انتهاء بناء العين المؤجرة خمس وعشرون سنة على الأقل. ب‌- إضافة البلدية أراض إلى العقار لا تقل مساحتها عن عشرة في المائة من مساحته سواء كان ذلك بسبب وجود زوائد تنظيمية أو تعديل في حدود العقار. ج- إقامة مبان استثمارية أو تجارية حديثة بدلا من البيوت والمباني المتعارف على تسميتها بالبيوت العربية. وتحقيقا للحكمة من الإخلاء في هذه الحالات أوجب القانون أن يزيد حجم البناء الجديد على القديم بنسبة خمسين في المائة على الأقل أو في حدود أعلى نسبة تسمح بها نظم البناء. وضمانا لجدية مشروع الهدم وإعادة البناء لم يجز القانون الحكم بالإخلاء إلا بعد الحصول على التراخيص اللازمة من الجهة المختصة، كما أوجب على المالك أن يشرع في الهدم خلال ستة أشهر من تاريخ الإخلاء وأن يبدأ في البناء في المدة التي حددتها البلدية في التراخيص المشار إليها، فإذا أخل بأي من الميعادين المذكورين كان للمستأجر الحق في العودة إلى شغل العين أو المطالبة بالتعويض إن كان له مقتض. 7- تعلية البناء: أجاز القانون للمالك الحق في الإخلاء لتعلية المبنى بإضافة طبقات إليه وأشترط ألا يكون ممكنا إجراء التعلية مع بقاء المستأجر في العين المؤجرة، كما أشترط أن يشرع المالك في أعمال التعلية قبل مضي ستة أشهر من تاريخ الإخلاء الفعلي فإذا تأخر بدون عذر مقبول كان للمستأجر أن يعود إلى شغل العين المؤجرة أو التعويض إن كان له مقتض. ولا يحكم بالإخلاء قبل الحصول على التراخيص اللازمة لأعمال التعلية من الجهة المختصة. 8- الحاجة للسكن: أجاز القانون للمالك أن يطلب الإخلاء إذا قامت به حاجة للسكن في العين المؤجرة بنفسه أو بإحدى زوجاته أو أحد أصوله أو فروعه أو كان مالك العقار لا يملك سوى المكان المؤجر ويرغب في سكناه بنفسه، والقانون لا يشترط هنا وجود ضرورة ملجئة ولكنه يكتفي بوجود حاجة للسكن، وهذه الحاجة ليس لها معيار منضبط تقدر دائما على مقتضاه ولكنها تتفاوت من حالة إلى أخرى بحسب الظروف مما يقتضي المرونة في تقديرها والمهم أن تكون حاجة فعلية، وكل هذه أمور يقدرها القاضي بحسب ما يظهر له من وقائع الحالة المعروضة عليه وما يحيط بها من الظروف الملابسة. وإذا حكم بالإخلاء وجب شغل المكان في خلال ستة أشهر من تاريخ إخلائه فإذا لم يتم هذا بغير عذر مقبول جاز للمستأجر أن يطالب المالك بالتعويض إن كان له مقتض. على أنه إذا كان مالك العقار لا يملك سوى العين المؤجرة، فقد أجاز له القانون طلب إخلائها دون ما شرط سوى إبداء رغبته في سكناها. 9-الرغبة في استعمال العين المؤجرة: إذا كانت العين المؤجرة واقعة ضمن سكن المالك الخاص جاز للمالك أن يطلب إخلائها إذا رغب في استغلالها أو استعمالها بنفسه أو بأحد أصوله أو فروعه أو من يعولهم. ويكفي هنا مجرد الرغبة في استعمال المكان أو استغلاله دون حاجة إلى البحث عن نوع هذا الاستعمال أو الاستغلال أو مدى الحاجة إليه. 10-ممارسة التجارة: أجاز القانون إخلاء العين المؤجرة إذا كان والد القاصر يمارس التجارة في عين مملوكة أو مخصصة له وأجرها الوصي بعد وفاته واحتاج القاصر إليها بعد بلوغه سن الرشد لممارسة التجارة بها ولم يكن لديه أي محل تجاري آخر، وذلك تقديرا لحاجته ورعاية لمصلحته، بحيث إذا لم يشغل العين بنفسه جاز للمستأجر العودة إلى العين أو المطالبة بالتعويض إن كان له مقتض. 11-أجاز القانون إخلاء العين المؤجرة إن كانت محلا لمزاولة التجارة أو أية مهنة أو حرفة وصدر حكم قضائي أو قرار بإبعاد المستأجر طبقا لأحكام قانون إقامة الأجانب الصادر بالمرسوم الأميري رقم 17 لسنة 1959. وقد أجازت المادة (21) من القانون للقاضي عندما يحكم بالإخلاء أن يمهل المستأجر المدة التي يراها مناسبة للإخلاء بحيث لا تتجاوز ستة أشهر من تاريخ الحكم، واستثنت من ذلك بعض حالات نصت عليها البنود (1 و2 و3 و5 و11) من المادة (20) المشار إليها، والتي يعتبر الإخلاء فيها أما جزاء على إخلال المستأجر بالتزاماته أو أمر لا مفر منه رغب فيه المؤجر أو لم يرغب كما هو الشأن بالنسبة للمباني الآيلة للسقوط أو التي يصدر قرار ملزم بهدمها من السلطة المختصة أو في حالة إبعاد المستأجر. وتقديرا من القانون لوضع المستأجر في غير الحالات المشار إليها وحيث لا يرجع الإخلاء إلى خطأ منه أو تقصير، نصت الفقرة الثانية من المادة (21) السالفة الذكر على أن يكون شغل المستأجر للعين المؤجرة خلال مهلة الإخلاء بدون مقابل فإذا قلت هذه المهلة عن ستة أشهر وجب الحكم بتعويض المستأجر بما يكمل أجرة هذه المدة. على أنه بالنسبة للحالتين المنصوص عليهما في البندين (6 و7) من المادة المشار إليها فيجب الحكم بتعويض المستأجر بالآتي: أ‌-ما يكمل أجرة ستة أشهر إن قلت مهلة الإخلاء عن ستة أشهر. ب‌- إذا زادت مدة انتفاعه بالعين المؤجرة على ست سنوات فيحكم له إضافة إلى التعويض المنصوص عليه في البند (أ)، بما يعادل أجرة شهر عن كل سنة من السنوات الزائدة بما لا يجاوز أجرة ستة أشهر. ويجوز تعديل مهلة الإخلاء وقيمة التعويض المنصوص عليهما في هذه المادة بمرسوم. ونصت المادة 22 على أن الإيجار لا ينتهي بموت المستأجر بل ينتقل إلى الخلف العام للمتوفى، ومع ذلك أجاز القانون لورثة المستأجر أن يطلبوا إنهاء العقد. والقصد من إطلاق حرية ورثة المستأجر في إبقاء العقد أو إنهائه هو تمكين الورثة من تدبير أمورهم على ضوء الأعذار التي طرأت بعد وفاة مورثهم فقد يرون أن العقد أصبح مرهقا لهم أو أنه مجاوز لحدود حاجتهم ولا طاقة لهم باحتمال أجرة عالية فيفتح أمامهم باب للتخلص من أعباء الإيجار وذلك باستعمال حقهم في إنهائه. وقد رؤي عدم مناقشة الورثة فيما يكون عندهم من أسباب تدعوهم لإنهاء العقد وذلك على اعتبار أن هذه أمور خاصة تتعلق بهم وقد يفضي البوح بها في ساحات المحاكم إلى شيء من الحرج وعلى ذلك يكون من الخير أن يستقلوا وحدهم بتقدير الموقف والبت في مصير العقد. وفي ختام الأحكام الخاصة بانتهاء الإيجار حددت المادة 33 من القانون التزامات المستأجر عندما ينتهي الإيجار لأي سبب، فألزم المستأجر بأن يرد العين المؤجرة بالحالة التي تسلمها عليها عند البدء في تنفيذ العقد إلا ما يكون قد أصابها من تلف أو هلاك لا يد له فيه. وإذا كانت حالة العين عندما استلمها المستأجر قد دونت في محرر فإن مدونات المحرر المذكور تكون هي المرجع في بيان ما يجب أن تكون عليه العين عندما ترد للمؤجر في نهاية العقد. وأما إذا خلا المحرر من أوصاف العين أو لم يوجد محرر أصلا أفترض أن المستأجر قد تسلم العين بحالة حسنة وإن كان له أن يدحض ذلك ويقيم البديل على عكسه بجميع طرق الإثبات. وقد يستبقي المستأجر العين تحت يده بغير حق حتى بعد انتهاء عقده فيعد غاصبا طوال مدة وضع يده التالية لنهاية العقد ويجب عليه عن مدة الاغتصاب تعويض، رأى القانون تحديده بما يوازي ضعف الأجرة. ونصت المواد من 24 إلى 27 على الأحكام المتعلقة بالاختصاص وإجراءات التقاضي. وقد رأى القانون أن الفائدة منه لا تتحقق على الوجه المطلوب إلا إذا رسم للتقاضي إجراءات مبسطة ومختصرة يمكن عن طريقها الفصل في المنازعات الإيجارية على وجه الاستعجال. والأصل أن القواعد والإجراءات المقررة في قانون المرافعات تسري على القضايا بجميع صنوفها إلا ما استثنى بنصوص صريحة، وقد تضمنت نصوص هذا القانون بعض استثناءات تطبق في الحدود المرسومة لها مع أتباع أحكام قانون المرافعات فيما هو خارج عن إطارها. وتوخيا للسرعة وانتفاعا بمزايا التخصص، أشترط القانون في منازعات الإيجار والتعويضات الناشئة عنه أن ينعقد الاختصاص لدائرة إيجارات تنشأ لدى المحكمة الكلية. وتصدر أحكامها من ثلاثة قضاة، وتشتمل دائرة الإيجارات على غرفة أو أكثر حسب الحاجة. كذلك أجاز القانون لرئيس المحكمة الكلية أن يندب أحد أعضائها للفصل نهائيا في الدعوى التي لا يطلب فيها الإخلاء ولا تجاوز قيمتها خمسمائة دينار. وفيما عدا الأحكام الصادرة بالإخلاء نص القانون على أن تكون جميع الأحكام الصادرة في منازعات الإيجار مشمولة بالنفاذ المعجل (مادة 24). وابتغاء التبسيط والتيسير، رسم القانون في المادة (25) طريقة مبسطة لرفع الدعوى مؤداها أن المدعي أو من ينوب عنه يقدم إلى قلم الكتاب صحيفة الدعوى وصورا منها بقدر عدد الخصوم ويؤدي الرسم كاملا فيحدد قلم الكتاب جلسة تقع خلال أسبوع ويؤشر مقدم الصحيفة بما يفيد علمه بالجلسة المحددة ثم يقوم قلم الكتاب بقيد الدعوى وإرسال الصحيفة وصورها في نفس يوم تقديمها أو في اليوم التالي على الأكثر إلى إدارة التنفيذ لتقوم بإعلانها إلى المدعى عليه قبل الجلسة بيومين على الأقل، وهذه الطريقة المبسطة ليست التزامية إذ المقصود بها التيسير على المدعي ولا تثريب عليه إذا هو هجرها وأتبع الطريق العادي في رفع دعواه. وتمشيا مع فكرة التيسير والسرعة رسم القانون إجراءات مبسطة لنظر الدعوى وقرر أن وكلاء الخصوم لا يشترط أن يكونوا من المحامين ولا من الأقارب والأصهار وإنما يجوز أن يحضر أي وكيل تتوافر فيه شروط الوكالة العامة ويكون توكيله ثابتا في ورقة رسمية أو موثقة أو محضر الجلسة، وهذا الوكيل له أن يوكل محاميا ولو لم يصرح بذلك سند وكالته، وتسري وكالته في جميع مراحل التقاضي ومراحل التنفيذ ما لم يقيدها الموكل صراحة عند إصدار التوكيل أو في أي وقت تال. والمحكمة تفصل في الدعوى على وجه السرعة، وتراعي في التأجيل أن يكون المدة لا تزيد عن أسبوع ما لم تستلزم طبيعة الإجراء المطلوب مدة أقل فيكون التأجيل لجلسة قريبة بقدر الإمكان تحدد على ضوء الظروف وبقدر ما يلزم لإتمام الإجراء. ولا يجوز الطعن في الحكم الصادر في الدعوى بطريق الاستئناف إلا لخطأ في تطبيق القانون أو تأويله أو إذا وقع بطلان في الحكم أو في الإجراءات أثر في الحكم. ويكون ميعاد الطعن بالاستئناف خمسة عشر يوما من تاريخ صدور الحكم. ولا يجوز الطعن بطريق التمييز في الأحكام الصادرة في الاستئناف (مادة 26). وبالنسبة للدعاوى المنظورة أمام المحاكم في تاريخ نفاذ هذا القانون. فقد نصت المادة 27 على سريان أحكامه عليها إذا لم يكن قد صدر فيها حكم نهائي حتى تاريخ العمل به. وأخيرا نصت المادة 28 على إلغاء القانون رقم 25 لسنة 1971، المعدل بالقانون رقم 113 لسنة 1976 وكل نص يخالف أحكام هذا القانون، كما قضت مادته التاسعة والعشرون على العمل به من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية.

المادة () : مذكرة إيضاحية لمشروع القانون رقم 8 لسنة 1994 بتعديل بعض أحكام المرسوم بالقانون رقم 35 لسنة 1978 بشأن إيجار العقارات صدر المرسوم بالقانون رقم 35 لسنة 1978 في شأن إيجار العقارات، ومنذ صدوره وحتى الآن طرأت بعض المتغيرات الاقتصادية والاجتماعية وفي التركيبة السكانية انعكست آثاراها على العلاقة الإيجارية مما دعا إلى إدخال بعض التعديلات على أحكام المرسوم بالقانون المشار إليه لمواجهة الأوضاع التي استجدت خلال تلك الفترة، وكذلك تبسيط إجراءات التقاضي واختصارها لحسم المنازعات الإيجارية في أقصر وقت ممكن، ولتحقيق العدالة بين طرفي العلاقة الإيجارية وإيجاد التوازن في المصالح بينهما على أسس واضحة. ومن أجل تحقيق الأهداف سالفة الذكر أعد مشروع القانون المرافق، وتم تعديل نصوص المواد 20 بنود 1، 6/ أ، 10، 21 فقرة 4، 25 فقرة 3، 26 فقرة 4 من القانون كما استحدثت أربع مواد جديدة. فأجاز البند 1 من المادة 20 للقاضي اعتبار دعوى الإخلاء كأنها لم تكن مع إلزام المستأجر بمصاريفها إذا أثبت أن تأخره يرجع إلى عذر قوي تقبله المحكمة وأوفى بجميع الأجرة المستحقة حتى نهاية أول جلسة تم إعلانه بها إعلانا صحيحا بعد أن كان القانون القائم يجيز الوفاء بالأجرة المستحقة حتى إقفال باب المرافعة، وذلك بهدف حث المستأجر على المبادرة بالوفاء اختصارا للوقت والإجراءات وحسما للنزاع، وأجاز للمستأجر تسليم الأجرة لكتاب الجلسة في الجلسة الأولى - لإيداعها خزينة إدارة التنفيذ بدون إجراءات في حالة رفض المؤجر تسلمها. وحسم المشروع في البند 6 من المادة 20 كيفية احتساب مدة الخمس والعشرين سنة التي يجوز بعدها طلب الإخلا للهدم وجعل بدايتها من تاريخ انتهاء البناء الأصلي حسبما هو ثابت برخصة البناء بغض النظر عن تاريخ التعلية أو إضافة ملاحق جديدة أو ما شابه ذلك. واستبدال المشروع البند 10 من المادة 20 المتعلق بحالة ما إذا كان والد القاصر يمارس التجارة في عين أو أكثر مملوكة أو مخصصة له وأجرها الوصي بعد وفاته إلى المستأجر، وأحتاج القاصر إلى هذا المكان بعد بلوغه سن الرشد لممارسة التجارة فيها ولم يكن لديه أي محل تجاري آخر فحدد المشروع المدة التي يجوز خلالها للقاصر أن يستعمل حقه في الإخلاء خلال سنة بعد بلوغه سن الرشد، مما رئي مع إضافة عبارة "وذلك خلال سنة من تاريخ بلوغه سن الرشد" وعبارة "أو أكثر" رغبة في استقرار الأوضاع بالسرعة المناسبة مع إلزام المالك بشغل البناء بنفسه خلال ستة أشهر تحسب من تاريخ الإخلاء منعا للتحايل. وتيسيرا لإجراءات التقاضي، وتسهيلا لإتمام الإعلان في دعاوى إيجار العقارات تم تعديل نص الفقرة الثالثة من المادة (25)، وأستحدث التعديل - نظام الإعلان بطريق اللصق على باب العين المؤجرة في الأحوال التي أشار إليها النص، وأن الإعلان يعتبر منتجا لآثاره من وقت تسليم الصورة أو من وقت امتناع المستأجر نفسه عن تسلمها أو من وقت إجراء اللصق وأن الإعلان في منازعات الإيجار يكون لمرة واحدة. وفي إطار الرغبة في رفع العنت الذي يلقاه عدد كبير من ملاك العقارات والحد من ظاهرة اللدد في الخصومة تم تعديل في الفقرة الرابعة من المادة 26 وتطلب التعديل أن يبادر المحكوم عليه عند تقديم صحيفة الاستئناف بإيداع الأجرة المحكوم بها خزينة إدارة التنفيذ وأعتبر ذلك شرطا لقبول إدارة الكتاب صحيفة الاستئناف. ونصت المادة الثانية من المشروع على إضافة أربع مواد جديدة مستحدثة بأرقام 26 مكررا، 26 مكررا أ، 26 مكررا ب، 26 مكررا ج، وبمقتضى نص المادة 26 مكررا أصبح من الجائز استصدار أمر بأداء الأجرة المستحقة إذا كانت هي كل ما يطالب به المؤجر وذلك بالضوابط المشار إليها في هذا النص، وأصبح من الجائز كذلك إعلان الأمر بالطريقة المنصوص عليها في المادة 25/3، وجعل التعديل مدة التظلم من هذا الأمر عشرة أيام فقط، وتطلب لقبول التظلم أن يودع المتظلم كفالة قدرها خمسون دينارا كدليل على الجدية يفقدها إذا خسر تظلمه، وأصبح الحكم الصادر في التظلم نهائيا. وبموجب المادة 26 مكررا أ أصبح حق رفع الإشكال في منازعات الإيجار مقتصرا على غير المحكوم عليه حتى يأخذ الغير فرصته في الاتصال بقاضيه الطبيعي، وبات من اللازم أن يودع المستشكل خزينة وزارة العدل كفالة قدرها مائة دينار عند تقديم صحيفة الإشكال وأعتبر ذلك شرطا لقبول الصحيفة، ونص على أن المستشكل يفقد هذا المبلغ إذا خسر إشكاله. أما المادة 26 مكررا ب فقد أجازت للمؤجر في العقارات المؤجرة لغرض السكنى إنهاء عقد الإيجار بعد مضي خمس سنوات من تاريخ العقد ما لم يتفق الطرفان على مدة أطول، وقد أصبح هذا الوضع مقبولا ومستساغا ولا مساس فيه بضمان الاستقرار الذي يجب أن يتمتع به المستأجر في ضوء الأحوال التي تمر بها البلاد في الوقت الحاضر. ونصت المادة 26 مكررا ج على سريان حكم المادة 26 مكررا ب على العقارات المؤجرة بغرض السكنى وقت العمل بهذا القانون ما لم تكن المدة المتبقية أقل من سنة فيمتد العقد لمدة سنة من تاريخ نفاذ هذا القانون.

المادة (1) : تسري أحكام هذا القانون على العقارات بما في ذلك الأراضي الفضاء المؤجرة للسكن أو لغير ذلك من الأغراض وتستثنى من ذلك الأراضي الزراعية. وإذا اشتمل العقد على شروط جوهرية غير مألوفة في الإيجار العادي أو كان القصد منه مجرد المضاربة لتحقيق ربح مادي أو وقع العقد على عين وما تحتويه من أموال تفوق في أهميتها العين المؤجرة بحسب قصد المتعاقدين والغاية من الإيجار فتسري أحكام قانون التجارة أو غيرها على حسب الأحوال. وفي حالة انتهاء العقد بين المالك والمضارب لأي سبب يستمر عقد المستأجر من المضارب نافذا بشروطه فيما بينه وبين المالك أو المضارب الجديد وفق أحكام هذا القانون.

المادة (2) : للحكومة - بقرار من الوزير المختص أو رئيس الهيئة المعنية - إخلاء العقارات إداريا في الحالات الآتية: أ- العقارات المنزوعة ملكيتها للمنفعة العامة أيا كان شاغلها. ب- العقارات المملوكة لها والتي يتقرر إقامة أحد مشروعات المنفعة العامة عليها. ج- الأموال العامة وأملاك الدولة الخاصة - بما في ذلك الأراضي الزراعية - التي تشغل بموجب تراخيص أو عقود تشتمل على شروط جوهرية غير مألوفة في الإيجار العادي وذلك في حالة مخالفة شروط الترخيص أو العقد أو لدواعي المصلحة العامة، ويكون الإخلاء خلال مدة يحددها القرار بحيث لا تجاوز سنة من تاريخ الإنذار. د- العقارات التي تخصصها الحكومة للغير مع احتفاظها بحق الملكية مدة محددة إذا خالف المخصص له شروط الترخيص أو دعت إلى الإخلاء مصلحة عامة، وذلك خلال المدة التي تحتفظ فيها الحكومة بملكية العقار. وللحكومة في حالة مخالفة شروط الترخيص بالتأجير من الباطن أو تقتصر على إخلاء المستأجر من الباطن.

المادة (3) : إذا لم يوجد نص تشريعي يمكن تطبيقه حكم القاضي بموجب أحكام مجلة الأحكام العدلية فإذا لم يوجد نص في هذه الأحكام لجأ إلى العرف ويقدم العرف الخاص أو العرف المحلي على العرف العام فإذا لم يوجد عرف طبقت مبادئ القانون الطبيعي وقواعد العدالة. (*) ألغيت بموجب المرسوم بالقانون رقم 67 لسنة 1980 بإصدار القانون المدني.

المادة (4) : الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بعين معينة مدة محددة لقاء أجر معلوم. فإذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاة اعتبر الإيجار منعقد للفترة المعينة لدفع الأجرة. وإذا لم يتفق المتعاقدان على مقدار الأجرة أو على كيفية تقديرها أو إذا تعذر إثبات مقدار الأجرة وجب اعتبار أجرة المثل ويراعى في تقدير أجرة المثل جميع العناصر اللازمة لذلك كحالة العين ومساحتها ودرجة العمران والأجور السائدة في منطقتها وما يتصل بها من أوصاف عامة أو خاصة تؤثر في منفعتها.

المادة (5) : عقود الإيجار التي تبرم بعد نفاذ هذا القانون يجب أن تكون ثابتة بالكتابة، ومع ذلك يثبت عقد الإيجار إذا وجدت كتابة من المالك تفيد ذلك. أما العقود المبرمة قبل نفاذ هذا القانون فيجوز إثباتها حسب القواعد التي كانت سارية وقت إبرامها.

المادة (6) : إذا تعدد المستأجرون لعين واحدة فضل من سبق منهم إلى وضع يده عليها بدون غش فإذا كان أحدهم قد أثبت تاريخ عقده وهو حسن النية قبل أن يضع مستأجر آخر يده فإنه هو الذي يفضل. فإذا لم يوجد سبب لتفضيل أحد المستأجرين فليس لهم فيما تعارضت فيه حقوقهم إلا طلب التعويض.

المادة (7) : يلتزم المؤجر أن يسلم المستأجر العين المؤجرة وملحقاتها في التاريخ المحدد للتسليم في حالة تصلح معها لأن تفي بما أعدت له من المنفعة وفقا لما تم عليه الاتفاق كتابيا لطبيعة العين. فإذا ثبت أن العين المؤجرة كانت وقت التسليم غير صالحة للانتفاع الذي أجرت من أجله أو كانت في حالة ينقص معها الانتفاع كبيرا أو تعرض صحة المستأجر أو من يعيشون معه أو مستخدميه أو عماله لخطر جسيم جاز للمستأجر أن يطلب فسخ العقد أو التعويض إن كان له مقتض.

المادة (8) : يلتزم المؤجر بصيانة العين المؤجرة ويقوم أثناء الإجازات بالترميمات الضرورية وعلى الأخص القيام بالأعمال اللازمة لصيانة الأسطح والدرج والمصاعد وأنابيب المياه ونزح المجاري الصحية فإذا تأخر بعد إعذاره في القيام بذلك جاز للمستأجر أن يحصل على ترخيص من القضاء في إجرائها واستيفاء تكاليفها من الأجرة. على أنه إذا كانت تكاليف الصيانة الضرورية قد بلغت حدا من الجسامة يرهق المؤجر فلا يلتزم المؤجر إلا بالحد المناسب الذي يقدره القاضي - وتراعى في ذلك أجرة العين ومدة بقاء المستأجر فيها - ويكون للمستأجر إما فسخ العقد أو أن يتحمل ما يزيد على هذا الحد. ولا يجوز للمستأجر أن يمنع المؤجر من إجراء الترميمات المستعجلة التي تكون ضرورية لحفظ العين المؤجرة فإذا ترتب على هذه الترميمات إخلال بالانتفاع بالعين جاز للمستأجر أن يطلب الحكم بفسخ الإيجار أو إنقاص الأجرة. ومع ذلك يجوز للطرفين الاتفاق على ما يخالف ذلك.

المادة (9) : على المؤجر أن يمتنع عن كل ما من شأنه أن يحول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة على النحو المتفق عليه أو بحسب ما أعدت له.

المادة (10) : يجب على المستأجر أن يقوم بوفاء الأجرة في المواعيد المتفق عليها كتابة. فإذا لم يوجد اتفاق كتابي وجب وفاء الأجرة في أول كل شهر إذا كان الإيجار مشاهرة في أول كل مدة معقود عليها الإيجار في الأحوال الأخرى ولا يعتد بتاريخ سند قبض الأجرة لتحديد مواعيد الوفاء بها. وللمستأجر أن يودع الأجرة المستحقة خزانة إدارة التنفيذ بعد عرضها على المؤجر عرضا قانونيا، فإذا حصل الإيداع خلال عشرين يوما من تاريخ الاستحقاق اعتبر وفاء بالأجرة في الموعد المقرر. ويجب أن يتم عرض الأجرة على المؤجر كلما حل ميعاد استحقاق كل دفعة منها. ما لم يكن قد سبق للمستأجر عرضها على المؤجر في ميعاد استحقاق سابق ولم يقبلها المؤجر وأثبت بمحضر إعلان العرض أن المستأجر سيودع ما يستجد من الأجرة في موعد استحقاقها بإدارة التنفيذ، فيجوز له إيداعها دون عرض إلى أن يقوم المؤجر بإخطار المستأجر كتابة بأنه يقبل سداد الأجرة إليه فيلتزم المستأجر بعرضها على المؤجر بعد ذلك. وإذا قام المستأجر بعرض الأجرة قانونا على المؤجر مرتين متتاليتين ووافق المؤجر على قبضها في هاتين المرتين، وجب على إدارة التنفيذ في المرات التالية قبول إيداعها مباشرة دون حاجة إلى عرضها على المؤجر، ما لم يقم المؤجر بإخطار المستأجر كتابة بأنه سوف يقبل الأجرة دون عرضها عرضا قانونيا. وعلى إدارة التنفيذ إخطار المودع له بحصول الإيداع خلال خمسة أيام وذلك بكتاب موصى عليه بعلم الوصول فإذا كان عنوان المودع له غير معروف أرسل إخطار إلى مختار الحي الذي يقع العقار المؤجر في منطقته. وفي جميع الأحوال لا يجوز للمودع سحب ما أودعه من أجرة إلا بموافقة المودع له أو بموجب حكم قضائي. ويصدر وزير العدل قرار بتحديد رسوم العرض والإيداع والصرف التي يلتزم بسدادها كل من المستأجر والمؤجر والقواعد والإجراءات المنظمة لذلك. وإذا قام نزاع بين المستأجر والمؤجر حول الأجرة أو الخصم منها أو إنقاصها فإن ذلك لا يعفي المستأجر من التزامه بدفع الأجرة كاملة في مواعيد استحقاقها وذلك إلى أن يفصل في هذا النزاع بحكم قضائي نهائي أو يحسم باتفاق مكتوب بين الطرفين وإلا اعتبر متخلفا عن أداء الأجرة.

المادة (11) : الأجرة المتفق عليها في عقد الإيجار تكون ملزمة للمتعاقدين فلا يجوز تعديلها إلا باتفاقهما أو للأسباب التي يقررها القانون. ومع ذلك يحق لكل من المؤجر والمستأجر التمسك بأجرة المثل إذا لم يتفقا رضائيا على الأجرة مرة كل خمس سنوات على الأقل ما لم يكن الإيجار معقود لمدة أطول فتسري الأجرة المتفق عليها إلى نهاية مدة العقد ويراعى في تقدير أجرة المثل ما نص عليه في المادة 4 من هذا القانون. وفي جميع الأحوال لا يجوز أن يتجاوز الفرق بين الأجرة السارية بين الطرفين وأجرة المثل نسبة مائة في المائة من الأجرة السارية، ويجوز تعديل هذه النسبة بمرسوم. وتسري أحكام هذه المادة على العقود القائمة وقت العمل بهذا القانون.

المادة (12) : يلتزم المستأجر بأن يستعمل العين المؤجرة على النحو المتفق عليه فإن لم يكن هناك اتفاق التزم أن يستعمل العين بحسب ما أعدت له. ولا يجوز للمستأجر أن يحدث بالعين تغييرا بدون إذن المؤجر فإن أحدث بها تغييرا بدون إذن جاز للمؤجر مطالبته بإعادة العين إلى الحالة التي كانت عليها.

المادة (13) : على المستأجر أن يبذل من العناية في المحافظة على العين المؤجرة وفي استعمالها ما يبذله الشخص المعتاد وعليه إجراء الإصلاحات التأجيرية التي ترجع إلى الاستعمال العادي المألوف كالإصلاحات الداخلية في التوصيلات الكهربائية أو الأدوات الصحية أو الأبواب والنوافذ أو الصبغ ما لم يكن هناك اتفاق على غير ذلك. ويكون المستأجر مسئولا عما يصيب العين أثناء انتفاعه بها من تلف أو هلاك إذا كان ناشئا عن إهماله أو استعمالها استعمالا غير مألوف.

المادة (14) : لا يحق للمستأجر التأجير من الباطن ولا التنازل عن الإيجار وذلك عن كل ما استأجره أو بعضه إلا بإذن كتابي صريح من المؤجر.

المادة (15) : إذا قام المستأجر بتأجير العين كلها من الباطن بموجب إذن كتابي ثم تخلى عنها بعد تأجيرها منهيا بذلك عقد إيجاره تقوم العلاقة مباشرة بين المؤجر والمستأجر من الباطن بشرط أن يكون المستأجر الأصلي قد أوفى الأجرة المستحقة عليه، وتحدد القيمة الإيجارية للعين في هذه الحالة بذات الأجرة المتفق عليها في العقد الأصلي أو بالأجرة المتفق عليها في عقد الإيجار من الباطن إن كانت أعلى. فإذا وقع الإيجار من الباطن على جزء من العين كان المؤجر بالخيار بين أن يطلب الإخلاء وبين أن يبقى المستأجر من الباطن. وفي هذه الحالة الأخيرة تقوم علاقة مباشرة بينهما وتحدد القيمة الإيجارية للجزء المؤجر بذات القيمة المتفق عليها مع المستأجر الأصلي أو بأجرة المثل إن كانت تجاوزها.

المادة (16) : إذا انتقلت ملكية العين المؤجرة اختيارا أو جبرا إلى شخص آخر فإن الإيجار ينفذ في حق المالك الجديد ولو لم يكن له تاريخ ثابت سابق على التصرف الذي نقل الملكية وتستمر أحكام العقد من حيث آثاره والمدة اللازمة لتعديل الأجرة بالنسبة إلى المالك الجديد. ويشترط لذلك أن يكون المستأجر شاغلا العين المؤجرة في تاريخ انتقال الملكية. على أن الإيجار لا ينفذ في حق المالك الجديد إذا أثبت صوريته أو أثبت غشا يبطله.

المادة (17) : يعد في حكم المستأجر مالك العين المنزوعة ملكيتها إذا كان شاغلا أو مستغلا لها بنفسه وتحدد القيمة الإيجارية للعين في هذه الحالة بأجر مثلها ولا يجب على المالك أداء الأجرة إلا إذا استوفى مبلغ التثمين كاملا. أما إذا كانت العين مؤجرة للغير تظل العلاقة قائمة بين المالك والمستأجر حتى يستوفي المالك على الأقل نصف مبلغ التثمين. وفي جميع الأحوال تنقطع صلة المالك بالعين من تاريخ إنذاره رسميا.

المادة (18) : يلتزم المستأجر بسداد الأجرة إلى من انتقلت إليه الملكية من وقت علمه بانتقالها. ولا يجوز للمستأجر أن يتمسك بما عجله من الأجرة قبل من انتقلت إليه الملكية إذا أثبت هذا أن المستأجر وقت الدفع كان يعلم بانتقال الملكية أو كان من المفروض حتما أن يعلم فإذا عجز من انتقلت إليه الملكية عن الإثبات فلا يكون له إلا الرجوع على المؤجر.

المادة (19) : ينتهي الإيجار بانتهاء المدة المعينة في العقد. فإذا انتهى عقد الإيجار وبقي المستأجر منتفعا بالعين المؤجرة بعلم المؤجر وبدون اعتراض منه اعتبر الإيجار قد تجدد بشروطه الأولى ولكن لمدة - أو مدد متتالية - تساوي المدة المعينة لدفع الأجرة وتنتقل إلى الإيجار جميع التأمينات التي كان المستأجر قد قدمها في الإيجار القديم عدا الكفالة شخصية كانت أو عينية فلا تنتقل إلى الإيجار الجديد إلا برضاء الكفيل. وإذا رغب أحد الطرفين في إخلاء العين وجب عليه أن ينبه الطرف الآخر قبل الإخلاء بخمسة عشر يوما في الإجارة التي لا تتجاوز مدتها ثلاثة أشهر وبشهر واحد في الإجازة التي لا تتجاوز مدتها ستة أشهر وبشهرين إذا زادت المدة على ذلك فإذا كان هناك اتفاق على ميعاد معين للتنبيه بالإخلاء وجبت مراعاته. وفي جميع الأحوال يكون التنبيه رسميا أو ببطاقة بريدية مكشوفة مسجلة بعلم الوصول.

المادة (20) : استثناء من أحكام المادة 19 لا يجوز للمؤجر أن يطلب - ولو عند انتهاء مدة الإيجار - إخلاء العين المؤجرة فيما عدا الأراضي الفضاء - إلا لأحد الأسباب الآتية: 1- إذا لم يدفع المستأجر الأجرة المستحقة عليه وفق شروط العقد أو وفق الحكم الصادر بتحديدها خلال عشرين يوما من تاريخ استحقاقها المقرر في المادة (10)، على أنه يجوز للقاضي أن يحكم باعتبار الدعوى كأن لم تكن مع إلزام المستأجر بالمصروفات إذا أثبت المستأجر أن تأخره يرجع إلى عذر قوي تقبله المحكمة وأوفى حتى نهاية أول جلسة تم إعلانه بها إعلانا صحيحا بجميع الأجرة المستحقة. ويجوز تسليم الأجرة لكاتب الجلسة لإيداعها خزينة إدارة التنفيذ بدون إجراءات إذا رفض المؤجر استلامها ولا يعتبر السفر أو الغياب عن البلاد من قبل الأعذار المقبولة في التأخير عن دفع الأجرة. 2- إذا كان المستأجر قد أجر من الباطن العين المؤجرة أو جزءا منها أو نزل عن عقد الإيجار للغير أو أخلى العين لغير مالكها أو من ينوب عنه أو أسكن معه في العين المعدة للسكن من لم يكن طرفا في عقد الإيجار حقيقة أو حكما وذلك كله إذا لم يأذن به المؤجر بإذن كتابي صريح وفي تطبيق هذه الفقرة يعتبر شغل العين بغير المستأجر قرينة لمصلحة المؤجر على قيام سبب الإخلاء وللمستأجر أن يثبت عكس ذلك. 3- إذا استعمل المستأجر العين المؤجرة أو سمح باستعمالها بطريقة تنافي شروط عقد الإيجار المعقولة أو تخالف النظام العام أو الآداب العامة، أو تضر بمصلحة المؤجر الأدبية أو المادية. 4- إذا كانت العين مؤجرة لممارسة التجارة فيها فأغلقها المستأجر بدون عذر تقبله المحكمة مدة تجاوز ستة أشهر حتى لو دفع الأجر. 5- إذا ثبت أن العين المؤجرة أصبحت آيلة للسقوط ويخشى منها على سلامة السكان، أو صدر قرار ملزم بالهدم من الجهة التنظيمية المختصة. 6- إذا أراد المالك هدم العين المؤجرة لإعادة بنائها من جديد في إحدى الحالات الآتية: أ- إذا مضى خمسة وعشرون سنة على الأقل من تاريخ انتهاء البناء الأصلي ويجوز تعديل هذه المدة بمرسوم. ب- إضافة البلدية أراض إلى العقار لا تقل مساحتها عن عشرة في المائة من مساحته سواء كان ذلك بسبب وجود زوائد تنظيمية أو تعديل في حدود العقار. ج- إقامة مبان استثمارية أو تجارية حديثة بدلا من البيوت والمباني المتعارف على تسميتها بالبيوت العربية. وفي جميع هذه الحالات يجب أن يزيد حجم البناء الجديد على القديم بنسبة خمسين في المائة على الأقل، ويجوز تعديل هذه النسبة بمرسوم. فإذا كانت نظم البناء لا تسمح بالزيادة إلى هذه النسبة ويجب إتباع أعلى نسبة تسمح بها هذه النظم. ولا يجوز الحكم بالإخلاء إلا بعد الحصول على التراخيص اللازمة من الجهة المختصة. ويجب على المالك أن يشرع في الهدم خلال ستة أشهر من تاريخ الإخلاء وأن يبدأ في البناء في مدة تحددها البلدية في التراخيص اللازمة. فإذا أخل المالك بأي من الميعادين المذكورين كان للمستأجر - بحسب الأحوال - الحق في العودة إلى شغل العين أو التعويض إن كان له مقتضى. 7- إذا رغب المؤجر في تعلية المبنى ولم يكن ثمة اتفاق يمنعه من ذلك بشرط ألا يكون من الممكن إجراء التعلية مع بقاء المستأجر في العين المؤجرة. ولا يحكم بالإخلاء قبل الحصول على التراخيص اللازمة من الجهة المختصة. وعلى المؤجر أن يشرع في التعلية قبل مضي ستة أشهر من تاريخ الإخلاء فإذا تأخر بدون عذر مقبول كان للمستأجر الحق في العودة إلى شغل العين المؤجرة أو التعويض إن كان له مقتض. وإذا لم يرغب المؤجر في الإخلاء وترتب على أعمال التعلية إخلاء جزئي أو وقتي بالانتفاع بالعين جاز للمستأجر فسخ العقد أو المطالبة بإنقاص الأجرة بقدر ما نقص من الانتفاع. 8- إذا قامت بالمالك حاجة للسكن في عقاره بنفسه أو بإحدى زوجاته أو أحد أصوله أو فروعه أو كان مالك العقار لا يملك سوى المكان المؤجر ويرغب في سكناه بنفسه. وللمالك أن يختار العين التي يرغب في سكناها. فإذا لم يشغل المالك العين المؤجرة بغير عذر مقبول في ميعاد ستة أشهر من تاريخ الإخلاء جاز الحكم للمستأجر بالتعويض إن كان له مقتض. 9- إذا كانت العين المؤجرة واقعة ضمن سكن المالك الخاص ورغب المالك في استغلالها أو شغلها بنفسه أو بإحدى أصوله أو فروعه أو ممن يعولهم. 10- إذا كان والد القاصر يمارس التجارة في عين أو أكثر مملوكة أو مخصصة له، وأجرها الوصي بعد وفاته إلى المستأجر، واحتاج القاصر إلى هذا المكان، وذلك خلال سنة من تاريخ بلوغه سن الرشد للممارسة التجارة فيه ولم يكن لديه أي محل تجاري آخر، فإذا لم يشغل المكان بنفسه خلال ستة أشهر من تاريخ الإخلاء، جاز للمستأجر العودة إلى المكان أو المطالبة بالتعويض إن كان له مقتض. 11- إذا كانت العين المؤجرة محلا لمزاولة التجارة أو إحدى المهن، وصدر حكم قضائي أو قرار إداري بإبعاد المستأجر. (*) عدلت البنود 1، 6أ، 10 من هذه المادة بالقانون رقم 8 لسنة 1994.

المادة (21) : فيما عدا الحالات المنصوص عليها في البنود (1 و2 و3 و5 و11) من المادة السابقة، يجوز للقاضي عند الحكم بالإخلاء بالتطبيق لأحكام المادة ذاتها أن يمهل المستأجر المدة المناسبة لتنفيذ الحكم على ألا تجاوز ستة أشهر. ويكون شغل المستأجر للعين المؤجرة خلال مهلة الإخلاء بدون مقابل. وإذا قلت مهلة الإخلاء المشار إليها عن ستة أشهر وجب الحكم بتعويض المستأجر بما يكمل أجرة هذه المدة. على أنه بالنسبة للحالتين المنصوص عليهما في البندين 6 و7 من المادة المشار إليها فيجب الحكم بتعويض المستأجر بالآتي: أ- ما يكمل أجرة ستة أشهر إن قلت مهلة الإخلاء عن ستة أشهر. ب- إذا زادت مدة انتفاعه بالعين المؤجرة على ست سنوات فيحكم له - بالإضافة إلى التعويض المنصوص عليه في البند (أ) - بما يعادل أجرة شهر عن كل سنة من السنوات الزائدة بما لا يجاوز أجرة ستة أشهر. ويجوز تعديل مهلة الإخلاء وقيمة التعويض المنصوص عليهما في هذه المدة بمرسوم.

المادة (22) : لا ينتهي الإيجار بموت المؤجر ولا بموت المستأجر، ومع ذلك إذا مات المستأجر جاز لورثته أن يطلبوا إنهاء العقد.

المادة (23) : عند انتهاء الإيجار لأي سبب يجب على المستأجر أن يرد العين المؤجرة فإذا أبقاها تحت يده دون حق كان ملزما أن يدفع عن المدة الزائدة تعويضا يعادل ضعف الأجرة مع عدم الإخلال بحق المؤجر في إخلائه. ويرد المستأجر العين بالحالة التي تسلمها عليها إلا ما يكون قد أصاب العين من هلاك أو تلف لسبب لا يد له فيه. وإذا كان تسليم العين للمستأجر قد تم دون كتابة محضر أو دون بيان بأوصاف هذه العين افترض حتى يقوم الدليل على العكس أن المستأجر قد تسلم العين في حالة حسنة. وإذا كان المستأجر قد أوجد في العين المؤجرة بناء أو غراسا أو غير ذلك من التحسينات فله عند انقضاء الإيجار أن يتركها أو أن يزيلها على نفقته دون إضرار بالعقار ما لم يكن هناك اتفاق يقضي بغير ذلك.

المادة (24) : تنشأ دائرة إيجارات لدى المحكمة الكلية تختص بالنظر في النازعات المتعلقة بالإيجار والتعويضات الناشئة عنه وتشتمل على غرفة أو أكثر حسب الحاجة وتصدر أحكامها من ثلاثة قضاة. وفيما عدا الدعاوى التي يطلب فيها الإخلاء لرئيس المحكمة الكلية أن يندب أحد أعضائها للفصل نهائيا في الدعوى التي لا تجاوز قيمتها ألف دينار كما يجوز له أن يحدد نطاق عمله بمحافظة معينة أو أكثر. وتكون جميع الأحكام مشمولة بالنفاذ المعجل، فيما عدا الأحكام الصادرة بالإخلاء. وإذا رفعت الدعوى التي تختص بها دائرة الإيجارات أمام دائرة أخرى أحالتها من تلقاء نفسها إلى دائرة الإيجارات. (*) استبدلت عبارة خمسمائة دينار الواردة في الفقرة الثانية بعبارة ألف دينار بالمرسوم بالقانون رقم 2 لسنة 1988.

المادة (25) : ترفع الدعوى إلى دائرة الإيجارات بصحيفة من أصل وصورة بقدر عدد المدعى عليهم يقدمها المدعي أو من ينوب عنه إلى قلم كتاب المحكمة مشتملة على البيانات اللازمة لصحف الدعاوى ويؤدي المدعي الرسم كاملا وقت تقديم صحيفة دعواه. ويحدد قلم الكتاب جلسة تقع خلال أسبوع ويؤشر المدعي على أصل الصحيفة بعلمه وبتاريخ الجلسة المحددة ويكفي التأشير بذلك ممن قدم الصحيفة نيابة عنه ويعطي قلم الكتاب لمقدم الصحيفة شهادة تتضمن تاريخ تقديمها وبيانا بعدد ما أرفق بها من الصور. وترسل إدارة الكتاب في ذات اليوم أو في اليوم التالي على الأكثر أصل الصحيفة وصورها، إلى قسم الإعلانات، ليقوم بإعلانها للمدعى عليه قبل الجلسة بيومين على الأقل، طبقا للقواعد المنصوص عليها في قانون المرافعات المدنية والتجارية، واستثناء من تلك القواعد، يجوز إتباع الإجراءات الآتية لإعلان المستأجر عدا ما تعلق منها بالدولة أو بأحد الأشخاص العامة: 1- تسلم صورة الإعلان إلى المستأجر في العين المؤجرة، وفي حالة عدم وجوده، تسلم الصورة إلى من يقرر أنه وكيله أو يعمل معه أو في خدمته أو من الساكنين معه. - يتم الإعلان بطريق اللصق على باب العين المؤجرة أو على حائط في مكان ظاهر عند مدخلها وذلك في الأحوال الآتية: أ- إذا لم يجد القائم بالإعلان من يصح تسليمه صورة الإعلان وفقا لحكم البند السابق. ب- إذا امتنع من وجد من هؤلاء المذكورين في العين من غير المستأجر نفسه عن التوقيع على أصل الإعلان بالتسليم. ج- إذا كانت العين المؤجرة مغلقة. وفي جميع الأحوال يجب على القائم بالإعلان تحرير محضر بذلك، وعليه أن يبين في أصل الإعلان وصورته، جميع الإجراءات التي اتخذها لإتمام الإعلان، ويصدر وزير العدل قرار بشكل الملصق والبيانات الواجب إثباتها فيه. ويعتبر الإعلان منتجا لآثاره من وقت تسليم الصورة إلى من سلمت إليه قانونا أو من وقت امتناع المستأجر نفسه عن تسلمها أو من وقت إجراء اللصق. ويكون الإعلان في منازعات الإيجار لمرة واحدة. (**) الفقرة الثالثة من المادة 25 معدلة بالقانون رقم 8 لسنة 1994.

المادة (26) : في اليوم المعين لنظر الدعوى يحضر الخصوم بأنفسهم أو يحضر عنهم من يوكلونه بورقة رسمية أو موثقة ويجوز أن يعطي التوكيل في الجلسة بتقرير يدون في محضرها. ولا يشترط في الوكيل أن يكون محاميا أو قريبا أو صهرا وإنما يكفي أن تتوافر فيه شروط الوكالة العامة وللوكيل أن يوكل محاميا ولو لم يصرح بذلك في سند وكالته وتسري الوكالة في جميع مراحل التقاضي والتنفيذ ما لم يقيدها الموكل صراحة. وتفصل المحكمة في الدعوى على وجه السرعة وكلما اقتضى الأمر تأجيل الدعوى أجلت لمدة لا تزيد على أسبوع إلا إذا استلزمت طبيعة الإجراء المطلوب مدة أطول فيكون التأجيل لجلسة قريبة تحدد وفقا لظروف الحال. ولا يجوز الطعن في الحكم الصادر في الدعوى بطريق الاستئناف إلا بسبب الخطأ في تطبيق القانون أو في تأويله أو إذا وقع بطلان في الحكم، أو في الإجراءات أثر في الحكم. ويجب على المستأنف أن يودع خزانة وزارة العدل كفالة قدرها عشرون دينارا وأن يودع كذلك الأجرة المحكوم بها خزانة إدارة التنفيذ عند تقديم صحيفة الاستئناف، ولا تقبل إدارة الكتاب الصحيفة إذا لم تصحب بما يثبت إيداع الكفالة ودليل إيداع الأجرة المحكوم بها، وتصادر الكفالة بقوة القانون إذا حكم بعدم قبول الاستئناف أو برفضه أو بعدم جوازه أو بسقوطه. ولا يترتب على الاستئناف وقف تنفيذ الحكم إلا إذا أمرت المحكمة الاستئنافية بذلك. ويكون ميعاد الطعن بالاستئناف (15) يوما من تاريخ صدور الحكم ولا يجوز الطعن بطريق التمييز في الأحكام الصادرة في الاستئناف. (*) الفقرة الرابعة من المادة 26 معدلة بالقانون رقم 8 لسنة 1994.

المادة (26) : يجوز للمؤجر في العقارات المؤجرة لغرض السكن إنهاء عقد الإيجار بعد مضي خمس سنوات من تاريخ العقد ما لم يتفق الطرفان على مدة أطول من ذلك، ويمتد العقد بالنسبة للمؤجر لمدة أو لمدد مماثلة، ولكن بالشروط التي يتفق عليها الطرفان، ما لم ينبه المؤجر المستأجر برغبته في إخلاء العين قبل انقضاء ثلاثة أشهر على الأقل من السنة الأخيرة، ويكون التنبيه بالإخلاء بواسطة مندوب الإعلان كل ذلك مع عدم الإخلال بحق المؤجر في طلب إخلاء العين المؤجرة للأسباب المنصوص عليها في المادة (20) من هذا القانون فإذا لم يتفق الطرفان على شروط جديدة وبقي المستأجر منتفعا بالعين المؤجرة بعلم المؤجر دون اعتراض منه امتد العقد بالنسبة للمؤجر لمدة خمس سنوات أخرى بذات شروطه ولا يحول ذلك دون إعمال ما تنص عليه المادة (11) من هذا القانون. (*) المادة 26 مكررا "أ"، 26 مكررا "ب" مضافة بالقانون رقم 8 لسنة 1994.

المادة (26) : استثناء من أحكام قانون المرافعات المدنية والتجارية، لا يجوز رفع إشكال في تنفيذ الأحكام الصادرة في منازعات إيجار العقارات إلا من غير المحكوم عليه ويجب على المستشكل أن يودع خزانة وزارة العدل كفالة قدرها مائة دينار عند تقديم صحيفة الإشكال، ولا تقبل إدارة الكتاب الصحيفة إذا لم تصحب بما يثبت الإيداع، وتصادر الكفالة بقوة القانون إذا خسر المستشكل إشكاله. (*) المادة 26 مكررا "أ"، 26 مكررا "ب" مضافة بالقانون رقم 8 لسنة 1994.

المادة (26) : إذا كانت الأجرة المستحقة هي كل ما يطالب به المؤجر، يجوز له أن يستصدر بها أمرا بالأداء طبقا للقواعد والإجراءات المقررة في قانون المرافعات المدنية والتجارية ويرفق بالعريضة عقد الإيجار، وما يثبت حصول التكليف بوفاء الأجرة وشهادة من إدارة التنفيذ بعدم إيداع المستأجر للأجرة المطالب بها في خزانتها. ويجوز للطالب إعلان الدين بالعريضة والأمر الصادر ضده بالأداء بالإجراءات المنصوص عليها في المادة 25 فقرة ثالثة. ويجوز للمدين التظلم من الأمر خلال عشرة أيام من تاريخ إعلانه إليه، ويجب عليه أن يودع خزانة وزارة العدل كفالة قدرها خمسون دينارا عند تقديم صحيفة التظلم ولا تقبل إدارة الكتاب الصحيفة إذا لم تصحب بما يثبت إيداع الكفالة وتصادر الكفالة بقوة القانون إذا خسر المتظلم تظلمه، ويكون الحكم في التظلم نهائيا. (*) المادة 26 مكررا مضافة بالقانون رقم 8 لسنة 1994.

المادة (26) : يسري حكم المادة السابقة على العقارات المؤجرة لغرض السكنى وقت العمل بهذا القانون ما لم تكن المدة المتبقية أقل من سنة فيمتد العقد لمدة سنة من تاريخ نفاذ هذا القانون.

المادة (27) : تسري أحكام هذا القانون على الدعاوى المنظورة أمام المحاكم والتي لم يصدر فيها حكم نهائي حتى تاريخ العمل به.

المادة (28) : يلغى القانون رقم 25 لسنة 1971 المعدل بالقانون رقم 113 لسنة 1976 وكل نص آخر يخالف أحكام هذا القانون.

المادة (29) : على رئيس مجلس الوزراء والوزراء - كل فيما يخصه - تنفيذ هذا القانون ويعمل به من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية.

 التوقيع :  جابر الأحمد - أمير الكويت