بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.

المادة () : نحن صقر بن محمد القاسمي – حاكم رأس الخيمة وملحقاته بعد الاطلاع على القانون رقم (6) لسنة 2006 وبناءً على ما عرضه علينا ولي العهد نائب الحاكم فقد أصدرنا القانون التالي.

المادة () :

المادة (1) : في تطبيق أحكام هذا القانون يكون للكلمات والعبارات التالية المعاني الموضحة أمام كل منها ما لم يقض سياق النص بخلاف ذلك:- الإمارة: إمارة رأس الخيمة الحاكم: صاحب السمو حاكم الإمارة ولي العهد نائب الحاكم: سمو ولي العهد نائب الحاكم دائرة المحاكم: دائرة محاكم رأس الخيمة الدائرة: دائرة التنمية الاقتصادية المؤجر: مالك العقار المؤجر أو حصة شائعة فيه و/ أو مالك حق الانتفاع أو المخول قانونياً بتأجير كل أو بعض حق الانتفاع الناشئ عن عقد الإيجار المستأجر: المنتفع بالعين المؤجرة بموجب عقد الإيجار ويشمل: الزوج والزوجة والأبوين والأبناء المقيمين معه أو أي شخص آخر تنتقل له حقوق الانتفاع بصورة قانونية من المستأجر الأصلي. المستأجر الفرعي (من الباطن): الشخص الذي ينتقل إليه حق الانتفاع بالعين المؤجرة بموجب عقد إيجار من المستأجر الأصلي. العين المؤجرة (المأجور): العقار محل عقد الإيجار والمعد لانتفاع المستأجر به طبقاً لأحكام هذا القانون. عقد الإيجار: العقد المحرر بين المؤجر والمستأجر الصادر والمصدق لدى البلدية أو الجهات الأخرى المختصة وفقاً لأحكام هذا القانون وللأنظمة السارية والذي يملك بموجبه المؤجر منفعة العين المؤجرة للمستأجر لمدة معينة لقاء أجر معلوم. عقد الإيجار طويل المدة: هو عقد الإيجار المنشئ لحق الانتفاع وفقاً لأحكام قانون المعاملات المدنية والذي بموجبه يكون للمنتفع حق استعمال واستغلال العين لمدة تزيد على خمس وعشرين سنة. بدل الإيجار: البدل النقدي المحدد نوعه ومقداره والمتفق عليه بين المؤجر والمستأجر ويشمل كذلك أي زيادة عليه يتم تقريرها وفقاً لأحكام هذا القانون. الصيانة الضرورية: وهي الإصلاحات الضرورية اللازمة لاستيفاء المنفعة المقصودة من عقد الإيجار أو اللازمة لحفظ العين من الهلاك والتي يلتزم بها المؤجر ما لم يتفق طرفا العقد على غير ذلك. الصيانة التأجيرية: وهي الإصلاحات التي تنشأ من الاستعمال العادي للعين المؤجرة والتي يقضي العرف بالتزام المستأجر بالقيام بها، ما لم يتفق طرفا العقد على غير ذلك. الإخطار: كافة المراسلات بين طرفي عقد الإيجار والتي تتم عن طريق الإعلان المقررة قانوناً والتي تؤدي الغرض المقصود من الإخطار وكذلك التبليغات التي تصدر عن اللجان المشكلة طبقاً أحكام هذا القانون ولائحته التنفيذية والقرارات الصادرة بشأنه والمسلمة لذوي الشأن طبقاً لقواعد إجراءات عملها.

المادة (2) : 1- تسري أحكام هذا القانون على العقارات المؤجرة للسكنى أو لغرض ممارسة نشاط تجاري أو صناعي أو لممارسة المهن الحرة ويشمل ذلك تأجير الأرض الفضاء الواقعة ضمن الإمارة. 2- وتطبيق أحكامه على العلاقة الإيجارية القائمة حالياً والتي تنشأ بعد تاريخ العمل به. ويستثنى من تطبيقه:- 1- الأراضي الزراعية والمباني التابعة لها. 2- الأراضي والعقارات الممنوحة لأغراض سكنية ما لم تملك. 3- المساكن المملوكة لأشخاص أو شركات والمخصصة بموجب عقود العمل لسكن مستخدميهم أو العاملين لديهم. 4- العقارات المؤجرة للأغراض الفندقية والسياحية. 5- عقد الإيجار طويل المدة. 6- العقارات الواقعة ضمن المناطق الحرة. 7- الموانئ البحرية.

المادة (3) : تحقيقاً لغايات الصالح العام:- 1- تبرم عقود الإيجار كتابة مبيناً فيها اسم طرفي العقد وعنوانهم ووصفاً للعين المؤجرة وموقعها وشروط العقد ومدة الإيجار وذلك على النموذج المعد لذلك. 2- يلتزم المؤجر بتصديق عقد الإيجار أو أي تجديد لمدته وسداد الرسوم المقررة في هذا القانون وتسلم لكل طرف نسخة من العقد وتحتفظ دائرة التنمية الاقتصادية بنسخة منه. 3- يمتنع على البلدية أو الدوائر والمؤسسات الحكومية قبول عقد الإيجار غير المصدق في أي معاملة أو لتقديم أي خدمة. 4- يكون للعقد المصدق قوة المحرر الرسمي فيما يتعلق بمضمونه.

المادة (4) : اعتبار من تاريخ العمل بهذا القانون يجب تحرير عقود الإيجار القائمة وقت العمل بهذا القانون إذا كانت غير محررة توقع من طرفيها وتصدق لدى البلدية. ولا يعتد بالعقود الموقعة من طرف واحد ويمتنع على البلدية اعتماد أو اتخاذ أي إجراء إذا كان العقد موقعاً من طرف واحد. ويجوز لأي من طرفي العقد إثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات.

المادة (5) : إذا تعدد المستأجرين لعين واحدة، فضل من سبق منهم إلى وضع يده عليها دون غش، فإذا كان أحدهم قد أثبت تاريخ عقده وهو حسن النية قبل أن يضع مستأجر آخر يده كانت له الأفضلية، وللآخرين حق طلب التعويض، فإذا لم يوجد سبب لتفضيل أحد المستأجرين فليس لهم فيما تعارضت فيه حقوقهم إلا طلب التعويض.

المادة (6) : يلتزم المؤجر بأن يسلم المستأجر العين المؤجرة وتوابعها في حالة تصلح لأن تفي بالغرض الذي أعدت له وفقاً لما تم الاتفاق عليه أو لطبيعة العين المؤجرة.

المادة (7) : إذا تم تسليم العين المؤجرة وتوابعها للمستأجر في حالة لا تصلح معها لأن تفي بما أعدت له من المنفعة أو إذا نقصت هذه نقصاً كبيراً جاز للمستأجر أن يطلب من المحكمة فسخ العقد أو إنقاص بدل الإيجار بقدر ما نقص من المنفعة تباعاً.

المادة (8) : يلتزم المستأجر بأن يستعمل العين المؤجرة على النحو المتفق عليه بالعقد وبحسب الغرض الذي أعدت له أو ما جرى عليه العرف السائد.

المادة (9) : لا يجوز للمستأجر أن يحدث بالعين المؤجرة تغييراً بدون إذن كتابي من المؤجر إلا إذا كان هذا التغير لا ينشأ عنه أي ضرر بها أو بسلامة المبنى. فإذا أحدث المستأجر تغييراً في العين المؤجرة متجاوزاً في ذلك حدود الالتزام الوارد في الفقرة السابقة كان للمؤجر الحق في إلزامه بإعادة الحال إلى ما كان عليه وبالتعويض إذا اقتضى الأمر. وإذا أقام المستأجر في العين المؤجرة غراساً أو تحسينات التزم بتركها عند انتهاء الإيجار ما لم يكن هناك اتفاق كتابي يقضي بغير ذلك.

المادة (10) : يلتزم المستأجر بسداد قيمة استهلاك الماء والكهرباء والهاتف للعين المؤجرة وقيمة أي أضرار يكون قد لحقها بالعين المؤجرة وأي رسوم أخرى يلتزم بدفعها قانونياً وذلك اعتباراً من تاريخ تسلمه العين المؤجرة، وحتى تاريخ إعادة تسليمها إلى المؤجر.

المادة (11) : تكون مدة عقد الإيجار وفقاً للمدة المتفق عليها في العقد فإذا لم يتفق الطرفان على مدة معينة تكون مدة العقد وفقاً للأحوال الآتية:- 1- ثلاث سنوات إذا كان الغرض من الإيجار السكن. 2- سنتان إذا كان الغرض من الإيجار ممارسة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني. وفي جميع الأحوال تحتسب المدة السابقة لصدور هذا القانون من المدة الواردة في البندين (1، 2) وتسري أحكامها على الخلف العام والخاص.

المادة (12) : يجوز للطرفين تجديد عقد الإيجار لذات المدة المتفق عليها في العقد السابق أو لأية مدة أخرى، فإذا لم يتفق الطرفان على مدة معينة يعتبر العقد مجدداً لذات المدة والشروط السابقة.

المادة (13) : ينتهي عقد الإيجار وفقاً للحالتين الآتيتين:- 1- انتهاء المدة المحددة فيه ما لم يخطر أي من الطرفين الطرف الآخر برغبته في عدم تجديد العقد وفقاً للأحوال المبينة في المادة (14) من هذا القانون. 2- إذا اتفق الطرفان على إنهائه قبل انتهاء المدة المحددة فيه.

المادة (14) : في حالة رغبة أي من الطرفين في عدم تجديد العقد يجب إخطار الطرف الآخر كتابة برغبته بذلك وفقاً للحالتين الآتيتين:- 1- قبل ثلاثة أشهر من انتهاء المدة المحددة في العقد إذا كان الغرض من الإيجار السكن. 2- قبل شهرين من تاريخ انتهاء المدة المحددة في العقد إذا كان الغرض من الإيجار ممارسة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني. فإذا امتنع الطرف الآخر عن استلام كتاب الإخطار بعدم التجديد أرسل الكتاب بالبريد المسجل.

المادة (15) : يجوز للمؤجر طلب فسخ عقد الإيجار وإخلاء المأجور قبل انتهاء مدته لأي من الأسباب الآتية:- 1- إذا لم يقم المستأجر بالوفاء ببدل الإيجار المستحق خلال عشرة أيام من تاريخ حلول ميعاد استحقاقه وانقضاء أسبوعين من تاريخ إخطاره بضرورة السداد. 2- إذا أجر المستأجر العين المؤجرة من الباطن أو تنازل عنها أو تركها للغير بأي وجه من الوجوه بغير إذن كتابي من المؤجر. ويستثنى من ذلك:- أ‌- إذا كان الغير أحد أصول المستأجر أو فروعه أو زوجاً له. ب‌- إذا كان الغير خلفاً خاصاً وكان الغرض من الإيجار استغلالها لممارسة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني وانتقلت إليه رخصة ذلك النشاط. 3- إذا لم يقم المستأجر باستغلال العين المؤجرة لمدة ستة أشهر متصلة دون مبرر وكان الغرض من الإيجار استغلالها لممارسة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني. 4- إذا استعمل العين المؤجرة أو سمح باستعمالها لغرض يخالف شروط العقد أو يتنافى مع النظام العام أو الآداب. 5- إذا ثبت أن العين المؤجرة أصبحت آيلة السقوط وتشكل خطراً على السكان أو على غيرهم أو على المباني المجاورة أو على السلامة العامة.

المادة (16) : على طالب الحجز التحفظي أو التنفيذي على المنقولات الموجودة في العين المؤجرة الصادر بشأنها قرار بالإخلاء التعهد بتوفير مكان لحفظ المحجوزات فيه على نفقته لحين التصرف بها وفقاً للقانون ما لم يطالب المؤجر حجزها ضماناً لبدل الإيجار المستحق له.

المادة (17) : 1- يلتزم المؤجر بإجراء الصيانة الضرورية للعين المؤجرة فإذا لم يقم المؤجر بذلك مما أدى لنقص منفعة العين جاز للمستأجر أن يطلب من المحكمة فسخ العقد أو إنقاص الأجر بنفس نسبة النقص في الانتفاع ويسقط حق المستأجر في طلب الفسخ أو إنقاص الأجر إذا استمر في إشغال العين المؤجرة رغم ما لحقها من نقص. 2- يلتزم المستأجر بإجراء الصيانة التأجيرية للعين المؤجرة ويجوز للمؤجر في حالة عدم قيام المستأجر بذلك أن يطلب من المحكمة الموافقة له للقيام بذلك العمل على حساب المستأجر ولا يجوز للمستأجر عند إجراء الصيانة المعتادة إجراء تغيير جوهري في العين المؤجرة إلا بإذن خطي من المؤجر.

المادة (18) : يجوز للمؤجر زيادة عدد الوحدات في المبنى المؤجر بالإضافة أو التعلية فإذا ترتب على ذلك نقص في منفعة العين المؤجرة جاز للمستأجر أن يطلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة.

المادة (19) : يستحق المؤجر بدل الإيجار وفقاً للشروط المحددة في العقد وفي ميعاد الاستحقاق المبينة فيه فإذا لم يحدد في العقد ميعاداً للاستحقاق اعتبر البدل مستحقاً من تاريخ إبرام العقد أو بداية التجديد.

المادة (20) : لا يجوز للمؤجر ولأي سبب من الأسباب زيادة بدل الإيجار المتفق عليه إلا وفقاً للحالتين التاليتين: 1- انقضاء مدة ثلاث سنوات على الأقل من تاريخ توقيع عقد الإيجار إذا كان الغرض من الإيجار السكن وبنسبة لا تزيد عن 5% سنوياً. 2- انقضاء سنتان على الأقل من تاريخ توقيع عقد الإيجار إذا كان الغرض من الإيجار ممارسة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني وبنسبة لا تزيد عن 7% سنوياً.

المادة (21) : إذا امتنع المؤجر عن استلام الأجرة فللمستأجر أن يودع الأجرة باسم المؤجر في دائرة المحاكم، ويعتبر إيصال الإيداع سنداً لإبراء ذمة المستأجر بالقدر المودع. وعلى المستأجر والمحكمة إخطار المؤجر بالإيداع، ولا يجوز للمستأجر سحب ما أودعه إلا بموافقة المؤجر أو بقرار من المحكمة.

المادة (22) : على المؤجر إخطار المستأجر كتابة برغبته في زيادة الأجرة وتحديدها قبل انتهاء مدة العقد بثلاث أشهر على الأقل ويجوز لصاحب المصلحة الاعتراض على الزيادة في حالة تجاوزها لنسبة الزيادة المقررة.

المادة (23) : لا يجوز للمؤجر بنفسه أو بواسطة غيره القيام بعمل يقصد به إزعاج المستأجر أو الضغط عليه لإخلاء العين المؤجرة أو حرمانه من التمتع الكامل بتوابعها وخدماتها خلافاً لأحكام هذا القانون ولائحته التنفيذية والقرارات الصادرة بشأنه.

المادة (24) : على المستأجر رد العين المؤجرة عند انتهاء عقد الإيجار وفق ما اتفق عليه. ويلتزم بالوفاء بكل الالتزامات الناتجة عن عقد الإيجار حتى تاريخ التسليم الفعلي للعين المؤجرة. وفي حالة ترك المستأجر للعين المؤجرة مقفلة دون أن يسلمها للمؤجر جاز للمؤجر اللجوء لقاضي التنفيذ بطلب إخلائه وفقاً لأحكام هذا القانون ولائحته التنفيذية والقرارات الصادرة بشأنه.

المادة (25) : لا يضار المستأجر بانتقال ملكية العين المؤجرة لشخص ثالث وتسري شروط العقد للمالك الجديد، ولا يجوز للمؤجر الجديد طلب إخلاء المستأجر للعين المؤجرة أو زيادة بدل إيجارها إلا وفقاً لأحكام هذا القانون ولائحته التنفيذية والقرارات الصادرة بشأنه.

المادة (26) : تحصل عن الدعاوى والطلبات وغير ذلك الناشئة عن تطبيق هذا القانون الرسوم الواردة في الجدول المرفق به وفي حالة عدم وجود نص في هذا القانون تطبق الأحكام الواردة بقانون الرسوم المعمول به أمام دائرة المحاكم.

المادة (27) : لا يجوز قيد دعوى أو طلب أو طعن أو اتخاذ أي إجراء من إجراءات التقاضي إلا بعد سداد الرسوم المقررة لها.

المادة (28) : تنشأ دائرة أو أكثر تسمى "دائرة المنازعات الإيجارية" مشكلة من قاض فرد من قضاة المحكمة الابتدائية يصدر بتشكيلها وتحديد مقرها قرار من رئيس دائرة المحاكم.

المادة (29) : تختص دائرة المنازعات الإيجارية بالفصل على وجه السرعة في كافة المنازعات الناشئة عن العلاقة الإيجارية بين المؤجر والمستأجر المبينة في هذا القانون ويشمل ذلك النظر في الطلبات الوقتية.

المادة (30) : يكون الحكم الصادر من دائرة المنازعات الإيجارية نهائياً إذا لم تتجاوز قيمة الدعوى عشرين ألف درهم وتكون أحكامها فيما جاوز ذلك قابلة للاستئناف خلال عشرة أيام تبدأ من اليوم التالي لصدور الحكم الحضوري ومن اليوم التالي لإعلان المحكوم عليه بالحكم إذا كان بمثابة الحضوري، وينظر الاستئناف أمام دائرة استئناف المنازعات الإيجارية وتكون أحكامها نهائية وباتة ولا يجوز الطعن عليها بأي وجه من أوجه الطعن.

المادة (31) : تسري أحكام قانون المعاملات المدنية الاتحادي والقوانين المعمول بها أمام دائرة المحاكم فيما لم يرد به نص خاص في هذا القانون.

المادة (32) : يصدر ولي العهد نائب الحاكم القرارات اللازمة لتنفيذ أحكام هذا القانون.

المادة (33) : يلغى القانون رقم 6 لسنة 2006 بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.

المادة (34) : يعمل بهذا القانون من تاريخه وينشر في الجريدة الرسمية.

 التوقيع :  صقر بن محمد بن سالم القاسمى - حاكم إمارة رأس الخيمة وملحقاتها