بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر لسنة 2006.

المادة () : نحن صقر بن محمد بن سالم القاسمي حاكم إمارة رأس الخيمة وملحقاتها بعد الاطلاع على القانون الاتحادي رقم (5) لسنة 1985 بشأن قانون المعاملات المدنية، وبناء على ما عرضه علينا ولي العهد ونائب الحاكم ولما تقتضيه المصلحة العامة، فقد أصدرنا القانون التالي:

المادة (1) : في تطبيق أحكام هذا القانون يكون للكلمات والعبارات التالية المعاني الموضحة أمام كل منها ما لم يقض سياق النص بخلاف ذلك: الإمارة: إمارة رأس الخيمة الحاكم: صاحب السمو صاحب الإمارة ولي العهد ونائب الحاكم: سمو ولي العهد ونائب الحاكم في الإمارة المجلس: المجلس البلدي لإمارة رأس الخيمة البلدية: بلدية رأس الخيمة أو أي فرع لها يقع العقار المؤجر في دائرة اختصاصه. اللجنة: لجنة فض المنازعات الإيجارية. المؤجر: مالك العقار المؤجر أو حصة شائعة فيه و/ أو مالك حق الانتفاع أو المخول قانوناً بتأجير كل أو بعض حق الانتفاع الناشئ عن عقد الإيجار. المستأجر: المنتفع بالعين المؤجرة بموجب عقد الإيجار ويشمل الزوج والزوجة والأبوين والأبناء المقيمين معه أو أي شخص آخر تنتقل له حقوق الانتفاع بصورة قانونية من المستأجر الأًصلي. المستأجر الفرعي (من الباطن): الشخص الذي يحوز بموجب عقد إيجار من المستأجر عقاراً أو جزءاً من عقار. العين المؤجرة (المأجور): العقار محل الإيجارة الذي بمقتضى عقد الإيجار يمكن المؤجّر المستأجر من الانتفاع به. عقد الإيجار: العقد بين المؤجر والمستأجر والذي يملّك بموجبه منفعة العين المؤجرة للمستأجر لمدة معينة لقاء أجر معلوم. عقد الإيجار طويل المدة: وهو عقد الإيجار المنشئ لحق الانتفاع وفقاً لأحكام قانون المعاملات المدنية والذي بموجبه يكون للمنتفع حق استعمال واستغلال العين لمدة عشرين سنة أو أكثر. بدل الإيجار: البدل النقدي المحدد نوعه ومقداره والمتفق عليه بين المؤجر والمستأجر ويشمل كذلك أية زيادة عليه يتم تقريرها وفقاً لأحكام هذا القانون. الصيانة الضرورية: وهي الإصلاحات الضرورية اللازمة لاستيفاء المنفعة المقصودة من عقد الإيجار أو اللازمة لحفظ العين من الهلاك والتي يلتزم بها المؤجر ما لم يتفق طرفا العقد على غير ذلك. الصيانة التأجيرية: وهي الإصلاحات التي تنشأ من الاستعمال العادي للعين المؤجرة. الإخطار: الإخطار المرسل عن طريق الكاتب العدل أو بالبريد المسجل أو التسليم باليد ويشمل ذلك التبليغات التي تصدر عن اللجنة بموجب هذا القانون.

المادة (2) : 1- تسري أحكام هذا القانون على العقارات المؤجرة للسكنى أو لممارسة نشاط تجاري أو صناعي أو لممارسة المهن الحرة ويشمل ذلك تأجير الأراضي الفضاء المخصصة للبناء. 2- وتطبق أحكامه على العلاقة الإيجارية القائمة حالياً أو التي تنشأ بعد تاريخ العمل به. ويستثنى من تطبيقه: أ‌- الأراضي الزراعية والمباني التابعة لها. ب‌- الأراضي والعقارات الحكومية الممنوحة لأغراض سكنية ما لم تملك. ت‌- المساكن المملوكة لأشخاص أو شركات ومخصصة بموجب عقود العمل لسكن مستخدميهم أو العاملين لديهم. ث‌- العقارات المؤجرة للأغراض الفندقية والسياحية. ج‌- عقد الإيجار طويل المدة. ح‌- العقارات الواقعة ضمن المناطق الحرة.

المادة (3) : 1- تنشأ لجنة مختصة أو أكثر تسمى لجنة فض المنازعات الإيجارية يكون مقرها بالبلدية وتتكون من رئيس وأربعة أعضاء من ذوي الخبرة والاختصاص في أي من المجالات القانونية أو الهندسية أو المحاسبية أو رجال الأعمال أو الاقتصاد أو الإدارة على أن يكون الرئيس أحد قضاة محكمة الاستئناف يندبه رئيس دائرة المحاكم ويصدر بتشكيلها قرار من ولي العهد ونائب الحاكم. 2- للمجلس البلدي أن يحدد مكاناً آخر في أي من مدن الإمارة بالإضافة إلى مقرها السابق.

المادة (4) : أ‌- مع مراعاة أحكام المادة (2) من هذا القانون، يكون من اختصاص اللجنة النظر والفصل وعلى وجه الاستعجال في جميع المنازعات الناشئة عن عقد الإيجار بين المؤجر والمستأجر ويشمل ذلك النظر في طلب زيادة بدل الإيجار من قبل المؤجر أو طلب تخفيضه من قبل المستأجر واتخاذ الإجراءات الوقتية والمستعجلة التي يتقدم بها أي من طرفي العقد. ب‌- يمتنع على المحاكم النظر في أي نزاع يتعلق بالموضوعات الخاضعة لهذا القانون. ت‌- تكون أحكام اللجنة في المطالبات نهائية. ث‌- يتم تنفيذ الحكم من قبل دائرة المحاكم وذلك عن طريق قاضي التنفيذ فيها.

المادة (5) : يجب أن يكون عقد الإيجار خطياً مبيناً فيه اسم طرفي العقد وعنوانهما ووصفاً نافياً للجهالة للعين المؤجرة وموقعها وشروط العقد ومدة الإيجار يتم التوقيع عليه من طرفي العقد ويجوز تسجيله لدى البلدية في حالة استخدامه وسيلة إثبات في نزاع مثار أمام اللجنة ولا ينظر في هذه العقود قبل تسجيلها واعتمادها ودفع الرسوم المقررة.

المادة (6) : (أ) الفسخ قبل انتهاء العقد يجوز للمؤجر فسخ عقد الإيجار وإنهاء العقد وإخلاء المأجور ولو قبل انتهاء المدة لأحد الأسباب الآتية:- 1- إذا لم يقم المستأجر بالوفاء ببدل الإيجار خلال عشرة أيام من تاريخ حلول ميعاد استحقاقه رغم إخطاره بضرورة الدفع خلال أسبوعين. 2- إذا أجر المستأجر العين المؤجرة من الباطن أو تنازل عنها أو تركها للغير بأي وجه من الوجوه بغير إذن كتابي من المؤجر. 3- إذا استعمل المستأجر العين المؤجرة أو سمح باستعمالها بطريقة تخالف شروط عقد الإيجار أو تتنافى مع النظام العام والآداب. 4- إذا أغلق المستأجر العين المؤجرة أو لم يقم فيها مدة ستة أشهر متصلة دون مبرر. 5- إذا ثبت أن العين المؤجرة أصبحت آيلة للسقوط ويخشى منها على سلامة السكان. (ب) عند الانتهاء: يجوز للمؤجر أن يخطر المستأجر خطيا قبل ثلاثة أشهر من انتهاء مدة الإيجار بإخلاء العين المؤجرة فور انتهاء العقد لأحد الأسباب الآتية:- 1- إذا أراد المؤجر هدم المبنى لإعادة بنائه، أو رغب في توسيع رقعته أو الإضافة إليه بقصد زيادة استغلاله، ويشترط لتطبيق هذا الحكم:- أ‌- عدم وجود اتفاق يمنع ذلك. ب‌- ألا يكون من الممكن إجراء هذه العمليات أو بعضها مع بقاء المستأجر في العين المؤجرة. ت‌- ألا تقتصر هذه العمليات على العين المؤجرة دون سائر المبنى. ث‌- أن يشرع المؤجر في هذه العمليات خلال ستة أشهر من تاريخ الإخلاء إذا تأخر بدون عذر مقبول كان للمستأجر الحق في العودة إلى شغل العين المؤجرة. ج‌- أن يكون المؤجر قد حصل فعلاً على التراخيص اللازمة من الجهة المختصة. 2- إذا كان المستأجر مالكاً لعقار صالح لسكناه قابلاً للإشغال. 3- إذا رغب المؤجر في إشغال العين المؤجرة بنفسه أو لأحد أولاده البالغين شريطة ألا يكون مالكاً لعقار آخر مناسب للسكن. 4- إذا كانت العين المؤجرة واقعة ضمن سكن المؤجر الخاص ورغب في شغلها. وفي الحالات الثلاث الأخيرة إذا لم يشغل المؤجر بغير عذر مقبول العين المؤجرة خلال ثلاثة أشهر من تاريخ الإخلاء فللمستأجر الحق في العودة إلى شغل العين المؤجرة.

المادة (7) : على طالب الحجز التحفظي أو التنفيذي على المنقولات الموجودة في العين المؤجرة الصادر بشأنها قرار بالإخلاء التعهد بتوفير مكان لحفظ المحجوزات فيه على نفقته لحين التصرف بها وفقاً للقانون ما لم يطلب المؤجر حجزها ضماناً لبدل الإيجار المستحق له.

المادة (8) : 1- يلتزم المؤجر بإجراء الصيانة الضرورية للحفاظ على العين المؤجرة من الهلاك إلا إذا نص العقد على غير ذلك فإذا لم يقم المؤجر بذلك مما أدى لنقص منفعة العين جاز للمستأجر أن يطلب من اللجنة فسخ العقد أو إنقاص الأجرة بنفس نسبة النقص في الانتفاع ويسقط حق المستأجر في طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة إذا استمر في إشغال العين المؤجرة رغم ما لحقها من نقص. 2- يلتزم المستأجر بإجراء الصيانة المعتادة للعين المؤجرة الناتجة عن الاستعمال العادي إلا إذا نص العقد على غير ذلك ويجوز للمؤجر في حالة عدم قيام المستأجر بذلك أن يطلب من اللجنة الموافقة له للقيام بذلك العمل، وذلك على حساب المستأجر على أنه لا يجوز للمستأجر عند إجراء الصيانة المعتادة إجراء تغيير جوهري في العين المؤجرة إلا بإذن خطي من المؤجر.

المادة (9) : 1- مع مراعاة المادة (7) من هذا القانون تسري أحكام عقد الإيجار إلى نهاية المدة المحددة فيه. 2- لا يجوز زيادة بدل الإيجار إلا ضمن الحدود التي يصدر بها قرار من ولي العهد ونائب الحاكم.

المادة (10) : لا يضار المستأجر بسبب انتقال ملكية العين المؤجرة لشخص ثالث وتبقى شروط عقد الإيجار مع المالك السابق سارية المفعول.

المادة (11) : إذا قام المؤجر بنفسه أو بواسطة غيره بعمل يقصد به إزعاج المستأجر أو الضغط عليه لإخلاء العقار أو زيادة أجرته خلافاً لأحكام هذا القانون سواء عن طريق حرمان المستأجر من التمتع الكامل بالعقار وتوابعه وخدماته التي يسمح به عقد الإيجار أو عن طريق إتلاف أو أخذ أي شيء من المنقولات التي كانت في العقار حين إيجاره فعندئذ يحق للمستأجر أن يتقدم إلى اللجنة التي يحق لها - إذا تبين صحة الإدعاء - أن تطلب من المؤجر إزالة المخالفة خلال المدة التي تحددها وفي حالة تخلفه أن تسمح للمستأجر بإزالتها على حساب المؤجر وأن يحسم مقدار ما صرفه في سبيل ذلك من بدل الإيجار وذلك دون إخلال بحق المستأجر للمطالبة بالتعويض أمام المحكمة المختصة وفقاً للقواعد العامة.

المادة (12) : إذا ادعى المؤجر أمام اللجنة بأن عقد الإيجار قد انتهت مدته دون تجديدها وأن المستأجر ترك المأجور مغلقاً دون أن يقوم بتسليمه إليه، وأنه مجهول مكان الإقامة حالياً في الدولة فعلى اللجنة إذا ما تأكدت من صحة هذه البيانات أن توجه إعلاناً للمستأجر تعلّق نسخة منه على مكان ظاهر بالمأجور للحضور أمامها لبيان الأسباب التي تمنعه من تسليم المأجور إلى المؤجر خالياَ من الشواغر وذلك خلال خمسة عشر يوماً، فإذا حضر المستأجر خلال الفترة المحددة في الإعلان وادعى بعدم أحقية المؤجر في إخلاء العقار بناء على الأسباب السابقة عندها توقف اللجنة الإجراءات ويوجه المؤجر لإقامة دعوى إخلاء العقار طبقاً لأحكام هذا القانون. إما إذا انقضت المدة الممنوحة للمستأجر في الإخطار ولم يحضر تقرر اللجنة إخلاء المأجور وتقوم دائرة التنفيذ بالمحكمة المختصة بفتح المأجور وجرد محتوياته - إن وجدت - وإيداعها أمانات المحكمة أو لدى شخص ثالث وذلك مع مراعاة أحكام المادة (7) من هذا القانون ومن ثم تسلم المحكمة العقار المؤجر وينظم محضر تفصيلي بذلك ويوقعه ذوو الشأن وشاهدان على الأٌقل على أن تنظر الإجراءات أعلاه بصورة مستعجلة.

المادة (13) : تنفيذاً لأحكام هذا القانون يصدر قرار من ولي العهد ونائب الحاكم يحدد فيه كافة الرسوم المتعلقة بهذا القانون، كما يصدر اللوائح والقرارات اللازمة لتنفيذه.

المادة (14) : يلغى أي تشريع يتعارض وأحكام هذا القانون وينشر في الجريدة الرسمية للإمارة ويعمل به اعتباراً من تاريخه.

 التوقيع :  صقر بن محمد بن سالم القاسمى - حاكم إمارة رأس الخيمة وملحقاتها