بشأن قانون وضع العقارات تأميناً للدين*. (* نظم قانون المعاملات المدنية رقم 5 لسنة 1985 التأمينات العينية وذلك في الكتاب الرابع وخصص الباب الأول منه لأحكام الرهن التأميني وبذلك فإن أحكام المواد 1399 إلى 1447 هي واجبة التطبيق فيما يتعلق برهن العقار وذلك دون الأحكام الواردة في القانون المحلي 11 لسنة 1973 المتعلقة بذلك النوع من التأمين)

المادة () : نحن سلطان بن محمد القاسمي حاكم إمارة الشارقة نقرر إصدار القانون التالي: قانون وضع العقارات تأمينا للدين اسم القانون وبدء سريانه:

المادة (1) : يسمى هذا القانون - قانون وضع العقارات تأمينا للدين رقم (11) لسنة 1973 - ويعمل به من تاريخ صدوره.

المادة (2) : يكون للكلمات التالية المعاني المخصصة لها أدناه إلا إذا دلت القرينة أو سياق النص خلاف ذلك. الحاكم: سمو حاكم الشارقة أو من يقوم مقامه. المدير: مدير مكتب التسجيل العقاري. العقار: المال الثابت الذي لا يمكن نقله من مكان إلى آخر كالأراضي والأبنية. التأمين: حق ثابت على عقارات محبوسة لوفاء دين واجب الأداء.

المادة (3) : سجل التأمين وحده - دون سواه - أساس التأمينات التي تجرى على العقارات. ولا تثبت على العقار حقوق الدائن المؤمن - ولو رضى المتعاقدان - إلا بإعلان تلك الحقوق بواسطة قيدها في سجل التأمين.

المادة (4) : تبقى الحقوق المدونة في سجل التأمين ثابتة إلى أن تعدل أو تلغى، وتكون حجة بيد الغير على الحقوق المبينة فيها. ولا يثبت أي تعديل أو إلغاء لهذه الحقوق إلا بعد تسجيله في سجل التأمين.

المادة (5) : تعتبر سندات التأمين المنظمة طبقا لأحكام هذا القانون من السندات الرسمية، وتعمل المحاكم والسلطات الحكومية الأخرى بما اشتملت عليه هذه السندات دون الحاجة إلى دليل آخر.

المادة (6) : لا يجوز إجراء التأمين إلا على العقارات التي هي من نوع الملك والمسجلة في مكتب التسجيل العقاري، ويمكن إجراء التأمين على العقار بكامله أو على حصة شائعة فيه.

المادة (7) : استثناء من نص المادة (6) أعلاه يجوز لمالك الإنشاءات المقامة بصورة مشروعة على أرض مملوكة للحكومة أن يجري التأمين على هذه الإنشاءات. ويشترط في ذلك أن لا تتم معاملة تسجيل التأمين في السجل الرسمي إلا بعد صدور موافقة الحاكم على إجراء ذلك التأمين.

المادة (8) : يمكن إجراء تأمينات متعددة على عقار واحد، وتجري القيود في سجل التأمين بالتسلسل حسب تواريخ تقديمها، وتحدد الأفضلية في الحقوق المكتسبة على عقار واحد بموجب ترتيب القيود في سجل التأمين.

المادة (9) : التأمين لا يتجزأ أو يبقى بكامله على العقارات المحبوسة وعلى كل منها، وعلى كل قسم من أقسامها، مهما اختلفت اليد التي انتقلت إليه.

المادة (10) : 1- يشمل التأمين حكما ما يوجد في العقار من أشياء مخصصة لغايات استغلاله، وما عليه من إنشاءات أو أشجار، وقت التأمين. 2- ويشمل التأمين كذلك الأبنية والأشجار والتحسينات التي تحدث في العقار بعد التأمين. 3- ولا يشمل التأمين حاصلات الاستثمار أو ريع العقارات المؤمن عليها.

المادة (11) : ينتفع المدين بالعقارات التي وضعها تأمينا للدين، وله أن يحصل على منافعها، كما يضمن كل ضرر أو تخريب يحصل فيها.

المادة (12) : يجوز وضع العقارات تأمينا لديون متوقفة أو مستقبلة يتوقع ترتيها في ذمة المدين في المستقبل.

المادة (13) : الدين الوحيد صاحب الأفضلية الأولى على عقار مثقل بتأمينات هو ما أنفق من أجل بيعه وتوزيع قيمته على الدائنين طبقا لأحكام هذا القانون، ولا يتحتم قيد هذا الدين في سجل التأمين.

المادة (14) : لا يستطيع إجراء التأمين إلا من كانت له الصفة القانونية لبيع العقار المطلوب التأمين عليه.

المادة (15) : يجوز إجراء التأمين لأي دائن لقاء دينه وينتفع من هذا الحق أي بنك أو شركة مصرح لأي منهما بتعاطي العمل في دولة الإمارات العربية المتحدة، على أن لا يحق لأي منهما أن يشتري أية عقارات وضعت تأمينا لدينه إلا بعد صدور موافقة الحاكم على ذلك البيع.

المادة (16) : يكون لدى المدير لغايات إجراء التأمين على العقارات السجلات التالية: 1- سجل التأمين: ويدون فيه بحسب الترتيب التاريخي نص عقود التأمين. ويجب أن يشمل عقد التأمين على البيانات التالية: أ- جميع المعلومات الخاصة بالعقار المطلوب التأمين عليه مطابقة للبيانات عن هذا العقار في صحيفته العقارية. ب- قيمة العقار التقريبية ومشتملاته وحالته الحاضرة. ج- قيمة الدين ونوع النقود التي تم الاتفاق عليها وطريقة الدفع ومدته والشروط التي اتفق عليها المتعاقدون، مثل شروط الفسخ والتعويض عن الدفع قبل الاستحقاق وتقييد حق التصرف، وأية شروط خصوصية أخرى. د- هوية الدائن وجنسيته ومكان إقامته. 2- سجل المدينين: مرتبا حسب الحروف الأبجدية لأسمائهم ويتضمن هذا السجل:- أ- رقم الصحيفة العقارية وسند ملكية العقار المؤمن عليه. ب- تاريخ إجراء معاملة التأمين. جـ- قيمة التأمين. د- رقم سجل التأمين المتسلسل.

المادة (17) : يجرى التأمين بتراضي الفريقين المتعاقدين، وإقرارهما أمام المدير وتدوين ذلك في السجل الرسمي طبقا للإجراءات التالية:

المادة (18) : يقدم طلب إجراء التأمين على العقار إلى المدير، ويتحتم أن تذكر في الطلب جميع المعلومات والبيانات الواجب ذكرها في عقد التأمين طبقا لنص المادة (16) فقرة (1) من هذا القانون، كما يجب أن يرفق مع الطلب سند ملكية العقار المطلوب التأمين عليه، وأن يكون الطلب موقعا من مقدمه.

المادة (19) : يسجل الطلب فور تقديمه في دفتر الطلبات ويعرض على المدير الذي يتوجب عليه أن يقوم بالإجراءات التالية: 1- يتحقق من هوية المتعاقدين وأهليتهم القانونية لإجراء عقد التأمين. 2- يتأكد من ملكية المدين للعقار المطلوب إجراء التأمين عليه، وذلك بمراجعة صحيفته العقارية وسند الملكية. 3- يتثبت من قيمة العقار التقريبية ومشتملاته وحالته الحاضرة، وله في سبيل ذلك أن يجري الكشف على العقار بنفسه أو أن ينتدب خبيرا أو أكثر لهذه الغاية. 4- يتأكد فيما إذا كان العقار مأجورا أم لا؟ فإذا كان مأجورا وكانت مدة إيجاره تزيد على مدة عقد التأمين فيجب على المتعاقدين إما أن يبرزا من المستأجر تعهدا بإخلاء العقار عند حلول الدين، أو أن يتعهد الدائن بأن لا يطلب بيع العقار إلا عند انتهاء مدة الإيجار. 5- يحيل الطرفين إلى الموظف المختص بتدوين العقود، والذي عليه أن يقوم بتدوين عقد التأمين طبقا لما يمليه عليه الطرفان في سجل التأمين. 6- يقوم أمين الصندوق باستيفاء الرسم القانوني عن المعاملة. 7- يتلو المدير على الطرفين نص عقد التأمين المدون في السجل ويفهمهما مضمونه ويتأكد من أن رغبتهما ونيتهما مطابقة للمعلومات المدونة في السجل. 8- يوقع بعد ذلك المتعاقدان أو تؤخذ بصمات إبهامهما - حسب الحالة - على السجل بحضور المدير وشاهدين حائزين الأهلية القانونية ويذكر ذلك في السجل. 9- يصدق المدير على سجل التأمين بوضع توقيعه وخاتم دائرته الرسمي عليه.

المادة (20) : إذا تبين للمدير أن هناك نقصا في الوثائق والبيانات المقدمة لإجراء التأمين، وجب عليه أن يوقف المعاملة حتى تستكمل هذه النواقص، وللمدير في حالة نقص البيانات أن يستوضح المتعاقدين عنها مباشرة وعند استكمالها يضيفها إلى الطلب ويستمر بإجراء المعاملة.

المادة (21) : يعطى المتعاقدون سند تأمين من سجل ذي قسائم ويدون في هذا السند بيانات سجل التأمين ويوقع من المدير ويختم بخاتم دائرته، ويجب أن تكون بيانات سند التأمين مطابقة لسجل التأمين.

المادة (22) : تدون تحت إشراف المدير معلومات مطابقة لمحتويات سجل التأمين في الصحيفة العقارية وفي سند الملكية الخاصين بالعقار المؤمن عليه ويسلم سند الملكية بعد ذلك إلى مالك العقار.

المادة (23) : عند استلام المدير لقرار صادر عن محكمة مختصة في الإمارة يقضي بوضع إشارة الحجز التحفظي على عقار مسجل لدى مكتب التسجيل العقاري لقاء دين مدعى به، أو استلامه لقرار يقضي بوضع إشارة الحجز التنفيذي على عقار مسجل لقاء دين محكوم به، فعلى المدير أن يقوم فورا بتنفيذ قرار المحكمة بتسجيله في سجل التأمين وسجل المدينين ويوضع إشارة الحجز في سجل الصحيفة العقارية للعقار، ويعلم المحكمة بالإجراء الذي اتخذه.

المادة (24) : إذا ورد إلى المدير قرار نهائي صادر عن محكمة مختصة في الإمارة يقضي ببيع العقار المحجوز فيقوم بذلك طبقا لإجراءات بيع العقار المؤمن عليه الواردة في هذا القانون، وبعد الانتهاء من ذلك يعلم المحكمة بالإجراءات التي تمت.

المادة (25) : تلغى القيود في سجل التأمين باتفاق المتعاقدين أو بناء على حكم اكتسب الصورة القطعية بعدم وجود الحق المدعى به أو سقوطه، وتلغى كذلك بدفع قيمة التأمين أو بيع العقار المؤمن عليه، ذلك طبقا للإجراءات المنصوص عليها في هذا القانون.

المادة (26) : على المدير أن يدقق في طلب الإلغاء وأن يتحقق - على مسؤوليته - من أن الوثائق والبيانات المقدمة تجيز الإلغاء وأن نصوص سجل التأمين أو القوانين السارية المفعول لا تعارض ذلك. فإذا ما تأكد المدير من كل ذلك يجري الإلغاء بتدوين ذلك في سجل التأمين ويذكر فيه الأسباب التي استدعت الإلغاء ثم تؤرخ معاملة الإلغاء وتوقع من قبله، ثم يقوم المدير بعملية إلغاء التأمين في الصحيفة العقارية للعقار المؤمن عليه وفي سند الملكية، وله إصدار سند ملكية جديد خال من معاملة التأمين الملغاة إذا طلب المالك ذلك.

المادة (27) : يتحمل المدير شخصيا الأضرار التي تقع منه في إحدى الحالات التالية: 1- إهماله إجراء قيد أودع لدائرته ضمن الشروط القانونية. 2- وجود خطأ أو نقص في البيانات المصدقة منه والمأخوذة من سجل التأمين. 3- رفضه - بدون مبرر قانوني - إجراء القيود أو التعديلات أو الإلغاءات المطلوب إجراؤها بعد إتمام المعاملات القانونية.

المادة (28) : على كل شخص طلب إجراء قيد باسمه في سجل التأمين أن يعين - من أجل التبليغ مكان إقامة له في إمارة الشارقة إذا لم يكن مكان إقامته فيها وتعتبر التبليغات صحيحة إذا أجرت على مكان إقامته المعين طبقا للإجراءات القانونية السارية.

المادة (29) : يستطيع أي شخص أن يحصل على المعلومات المدونة في سجل التأمين، ويتم ذلك بتقديم طلب كتابي إلى المدير موضحا فيه البيانات الخاصة بالعقار واسم مالكه والمعلومات المطلوبة. وعلى المدير أن يزود الطالب بشهادة موقعة منه ومختومة بالخاتم الرسمي تبين المعلومات المطابقة لسجل التأمين إن وجدت.

المادة (30) : للدائن أن يحيل إلى آخر - وبموافقة مدينة - ما له بذمته من دين مع ما له من حق أفضلية على العقارات التي قبلها تأمينا لدينه، ويشترط لصحة هذه المعاملة أن تتم في مكتب التسجيل العقاري.

المادة (31) : للمدين - وبموافقة الدائن - أن يبيع العقار الذي وضعه تأمينا للدين إلى شخص آخر يقبل نقل ذلك الدين إلى ذمته على أن تبقى معاملة التأمين على العقار المذكور على ما هي عليه، ويشترط لصحة المعاملة أن تتم في مكتب التسجيل العقاري.

المادة (32) : للمدين أن يسدد (قبل حلول الأجل المعين في سند التأمين) دينه الموثق بسند التأمين مع متفرعاته، وإذا كان سند التأمين يحتوي على شرط مفاده أن يدفع المدين مبلغا معينا تعويضا عن عطل وضرر اتفق عليه بالإضافة إلى الدين الأصلي، فيترتب على المدين دفع هذا المبلغ مع الدين الأصلي إلى مكتب التسجيل العقاري لحساب الدائن، وعندما يدفع المدين المبلغ إلى المكتب فإنه يترتب على المدير أن يبلغ الدائن بالأمر ويلغي معاملة التأمين.

المادة (33) : إذا انقضت مدة الإدانة ولم يؤد الدين، أو إذا استحق الدين لتحقق شرط في عقد التأمين يقضي بحلول أجل الدين قبل انقضاء تلك المدة إذا تخلف المدين عن الوفاء بما تعهد به، يتولى المدير بيع العقار الذي وضع تأمينا للدين على النحو المبين في اللائحة التنفيذية التي تصدر بذلك بناء على طلب الدائن أو ورثته (إذا كان قد توفى) أو بناء على طلب أحد الدائنين الذين بعده في الدرجة (إذا كان هناك دائنون في الدرجة الثانية أو الثالثة...... الخ) وذلك بقطع النظر عما إذا كان المدين قد توفى أو أعلن إفلاسه وذلك دون أن يكون الدائن مكلفا بالحصول على حكم أو قرار من الحاكم أو أن يكون ملزما بالرجوع إلى تركة المدين المتوفى أو إلى مسؤول طابق الإفلاس.

المادة (34) : تدفع الديون المدرجة بسندات التأمين إلى الدائنين طبقا للشروط المنصوص عليها في سند كل منهم وعلى حسب ترتيب أفضليتهم بحيث يكون للدائن السابق حق الرجحان على من يليه في الدرجة، وذلك بعد أن يحسم المدير من ثمن المبيع ما اتفق على بيعه. وإذا كان ثمن المبيع غير كاف لسداد الدين فلدائن الحق في مطالبة المدين بالباقي كما لو كان دينا عاديا.

المادة (34) : التأمينات التي أجريت قبل نفاذ أحكام هذا القانون في الدائرة الرسمية آنذاك تعتبر صحيحة ونافذة وكأنها صدرت طبقا لأحكامه، وعلى المدير إدراج هذه التأمينات في سجل التأمين الجديد بالتسلسل حسب تواريخ تسجيلها في سجل التأمينات القديم وتأخذ أفضليتها في الحقوق المكتسبة على عقار واحد بموجب ترتيب القيود في سجل التأمين القديم.* ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ * أعيد ترقيم المادة 35 لتصبح 34 طبقا لنص المادة (2) من القانون رقم 2 لسنة 1989.

 التوقيع :  سلطان بن محمد القاسمي - حاكم إمارة الشارقة