بشأن تعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وببعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية.

المادة () : قرر مجلس الشعب القانون الآتي نصه، وقد أصدرناه:

المادة () : تنص الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على ما يلي: "فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي، فلا ينتهي العقد بوفاة المستأجر أو تركه العين, ويستمر لصالح ورثته وشركائه في استعمال العين بحسب الأحوال. - وبتاريخ 6/7/1996 حكمت المحكمة الدستورية العليا في القضية رقم 4 لسنة 15ق "دستورية" بعدم دستورية الفقرة المشار إليها، وذلك فيما نصت عليه من استمرار شركاء المستأجر الأصلي للعين التي كان يزاول فيها نشاطا تجاريا أو صناعيا أو مهنيا أو حرفيا، في مباشرة ذات النشاط بها بعد تخلي هذا المستأجر عنها. - ثم بتاريخ 22/2/1997 حكمت المحكمة في القضية رقم 44 لسنة 17ق "دستورية" بعدم دستورية الفقرة آنفه الذكر، وذلك فيما نصت عليه من استمرار الإجارة التي عقدها المستأجر في شأن العين التي استأجرها لمزاولة نشاط حرفي أو تجاري لصالح ورثته بعد وفاته. وكانت القضية الأخيرة المطروحة علي المحكمة خاصة باستئجار محل لاستعماله في حرفة النجارة، وجاء بتدوينات الحكم أن نص الفقرة المشار إليها "اعتبر عقد الإيجار ممتدا بقوة القانون لصالح ورثة مستأجر العين المؤجرة لغير أغراض السكنى على إطلاقهم، ولو كانوا جميعا لا يباشرون الحرفة أو المهنة التجارية التي قام عليها المستأجر، أو كان من يزاولها نائبا عنهم في ممارستها"، وأن المشرع آثر أن ينقل منفعة العين إلى ورثة المستأجر جملة ودون قيد، وسواء أكان هؤلاء يباشرون فيها الحرفة أو المهنة ذاتها أم كانوا يزاولون غيرها، وخلص الحكم إلى قوله "إن الورثة ـ وفي مجال تطبيق النص المطعون فيه ـ يتخذون من وفاة مورثهم وزوال صلته بالتالي بالعين المؤجرة موطنا لاستلابها من خلال مكثهم فيها واستغلالها في عين نشاطها السابق أو في غيره، ثم من بعدهم إلى ورثتهم، فلا ينتزعها منهم أحد، بل تتصل أيديهم بها تعاقبا عليها، فلا ينفكون عنها أو يبرحونها مهما بعد العهد على العقد الأول". وحرصا على تحقيق المساواة بين الأنشطة المتنوعة، حرفية كانت أو تجارية أو صناعية أو مهنية، وكذا على استقرارها ـ لما لها من أبلغ الأثر على الأوضاع الاقتصادية في البلاد ـ ومراعاة للبعد الاجتماعي، ووصولا إلى قدر مقبول من التوازن في العلاقة بين المؤجر والمستأجر, فقد رئى إعداد مشروع القانون على النحو التالي: ـ يستبدل بنص القفرة الثانية من المادة 29 المشار إليها النص الآتي: "فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي فلا ينتهي العقد بموت المستأجر ويستمر لصالح الذين يستعملون العين من ورثته في ذات النشاط المتفق عليه, وأزواجا وأقارب حتى الدرجة الثانية، ذكورا وإناثا من قصر وبلغ, يستوي في ذلك أن يكون الاستعمال بالذات أو بواسطة نائب عنهم". * اعتبارا من اليوم التالي لتاريخ نشر القانون, لا يستمر العقد بموت أحد من أصحاب حق البقاء في العين إلا لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلي دون غيره ولمرة واحدة. * يستمر العقد, بصفة استثنائية, لصالح من جاوزت قرابته من ورثة المستأجر – المشار إليه في الفقرة الأولى من المادة الأولى من القانون – الدرجة الثانية متى كان له حق البقاء في العين في تاريخ نشر القانون وكان يستعملها في ذات النشاط المتفق عليه، وينتهي العقد بقوة القانون بموته أو تركه إياها. * تحدد الأجرة القانونية للعين وفقا للتفصيل الوارد بالمادة الرابعة من القانون. * تستحق زيادة سنوية في الأعوام التالية بنسبة 10% من قيمة آخر أجرة قانونية. * تسري أحكام القانون على الأماكن المؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي، التي يحكمها القانونان رقما 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981 والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلهما، ولا تسري أحكامه على الأماكن المشار إليها التي يحكمها القانون رقم 4 لسنة 1996. يعمل بالقانون من اليوم التالي لتاريخ نشره, عدا الفقرة الأولى من المادة الأولى منه فيعمل بها اعتبارا من تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977. - ومشروع القانون معروض رجاء التفضل – في حالة الموافقة – بتوقيعه وإحالته إلى مجلس الشعب.

المادة () : مذكرة تفسيرية لمشروع القانون بتعديل بعض أحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر. بجلسة السبت 22 فبراير سنة 1997 أصدرت المحكمة الدستورية العليا حكمها في القضية رقم 44 لسنة 17 ق (دستورية)، الذي قضي في منطوقة: (حكمت المحكمة بعدم دستورية الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، وذلك فيما نصت عليه للاستمرار الإجارة التي عقدها المستأجر في شأن العين التي استأجرها لمزاولة نشاط حرفي أو تجاري لصالح ورثته بعد وفاته .......) وقد أحدث هذا الحكم دويا هائلا في الشارع المصري، وآثار كثيرا من الفزع والقلق في ربوع مصر كلها حيث أن نسبة كبيرة من الوحدات المؤجرة لأغراض تجارية أو حرفية تزيد على السبعين في المائة في بعض التقديرات، ليست مشغولة الآن بمستأجريها الأصليين، وإنما لورثتهم، وهذا يعني أنه وفقا لهذا الحكم، وبحكم المحكمة الدستورية السابق في القضية رقم 3 لسنة 18 ق دستورية، أنه قد بطل الأساس القانوني لبقاء غير المستأجر الأصلي بالعين المؤجرة سواء كانوا من الورثة أم كانوا من الشركاء، لذلك يحق للمؤجر طلب إخلائهم منها. وبالطبع فإنه يترتب على ما سبق حالة قاسية من القلق والاضطراب الشديد في المجتمع لا يقتصر أثارها على هؤلاء الشاهدين وأسرهم وحدهم، بل يتعداهم إلى قطاعات عريضة من المرتبطين بنشاطهم أو المنتفعين بهذا النشاط بشكل مباشر وغير مباشر، ويؤدي كل ذلك إلى تداعيات خطيرة من الكساد والبطالة ونفس المعروض من ناتج الأنشطة التجارية أو الحرفية وتشريد لعائلات كثيرة كانت تعيش في هذه الأنشطة وحيث أن القوانين ما وضعت إلا لتنظيم حركة المجتمع تنظيما ينأى به عن القلق والاضطراب ويجنبه تعريض قطاعات منه للتشريد والجوع لذلك تبدو الضرورة القصوى للتدخل التشريعي الفوري بمعالجة الأزمة القانونية الشديدة الناجمة عن صدور حكم المحكمة الدستورية العليا سالفي الإشارة القاضيان بعدم دستورية الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 التي كانت تقضي - قبل هذين الحكمين بامتداد عقد الإيجار في الأماكن المؤجرة لنشاط تجاري أو حرفي عند وفاة المستأجر إلى ورثته أو شركائه امتدادا بقوة القانون. * ولما كان مؤدى قضاء المحكمة الدستورية في حكمها الأخير رقم 44 لسنة 17 ق دستورية أن البطلان يلحق بالفقرة الثانية الخاصة بامتداد العقد إلى الورثة بسبب أن تنص هذه الفقرة كان مطلقا بغير قيد اشتراط أن يكون الوارث ممن يعملون في نفس مهنة مورثه التي كان قائما عليها العين المؤجرة ومطلقا أيضا بكل الورثة، مما يضفي على العقد صفة التأبيد. ويؤدي إلى إخلال شديد في التوازن الذي يجب أن يراعيه المشرع بين حقوق طرفي العقد. لذلك فإن التعديل الذي أتقدم به للفقرة الثانية من المادة جعل امتداد العقد ليس إلى أي وارث بل إلى الزوجة والأولاد فقط وهم اللصيقون جدا بالمستأجر الأصلي اللذين يعيشون معه وينفق هو عليهم دائما وبشرط أن تكون الزوجة والأولاد اللذين يتمسكون بامتداد العقد ممن يشتغلون في ذات النشاط والذي كان المستأجر الأصلي يقوم به في العين المؤجرة، وبشرط أيضا أن يكون اشتغالهم بهذا النشاط يمثل مصدر الرزق الرئيسي لهم، حتى تتوافر بهذين الشرطين حالة الضرورة التي تلجأ المشرع إلى الخروج عن مبدأ انتهاء العقد بانتهاء مدته ويلاحظ أن حكم المحكمة الدستورية ولو أنه لم يتناول الأنشطة المهنية أو الصناعية إلا أن التعديل قد شمل هذين النشاطين أيضا حتى يكون التعديل شاملا فيما احتواه لكل الأنشطة التي وردت بالمادة قبل تقرير بطلانها. الفقرة الثالثة كما هي بالقانون مع استحداث التعديل السابق في الفقرة الثانية. أما الفقرة الرابعة فإن الغرض منها هو تقرير منفعة أكبر للمؤجر في حالة امتداد العقد إلى الورثة أو إلى الشركاء بمضاعفة الأجرة عند بداية هذا الامتداد ثم زيادتها بمقدار نصف أصلها بعد مرور خمس سنوات وبمقدار نصف أخر بعد مرور خمس سنوات أخرى ليصبح مقدار ما يزيد على الأجر خلال عشر سنوات هو 200% منها تضاف إلى الأجرة الأصلية وهما زيادة ليست بكثيرة على المؤجر حتى يجني جزءا من ثمار ملكه وليست بكثيرة على المستأجر الذي مكنه القانون من مباشرة نشاطه التجاري أو الصناعي أو الحرفي أو المهني في مكان لم تستأجره هو أصلا يتكسب منه كثيرا. وحيث أن القاعدة أن النص الذي يتكرر بطلانه لعدم دستوريته ينصرف هذا البطلان إلى تاريخ العمل بالنص منذ نشأته لذلك تبدو الحاجة الضرورية إلى تقرير حكم الأثر الرجعي بالتعديل السابق ينطبق على كل الوقائع السابقة على العمل به بشرط ألا يكون قد صدر بشأنها حكم قضائي نهائي احتراما لمبدأ حجية الأحكام القضائية النهائية من ناحية ومن ناحية أخرى منعا للمساس بالمراكز القانونية المكتسبة بهذه الأحكام.

المادة (1) : يستبدل بنص الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقات بين المؤجر والمستأجر, النص الآتي: "فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي، فلا ينتهي العقد بموت المستأجر ويستمر لصالح الذين يستعملون العين من ورثته في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد، أزواجاً وأقارب حتى الدرجة الثانية، ذكوراً وإناثاً من قُصر وبُلغ، يستوي في ذلك أن يكون الاستعمال بالذات أو بواسطة نائب عنهم". واعتبارا من اليوم التالي لتاريخ نشر هذا القانون المعدل، لا يستمر العقد بموت أحد من أصحاب حق البقاء في العين إلا لصالح المستفيدين مـن ورثة المستأجر الأصلي دون غيره ولمرة واحدة.

المادة (2) : استثناء مـن أحكام الفقرة الأولى من المادة السابقة، يستمر العقد لصالح مـن جاوزت قرابته مـن ورثة المستأجـر المشار إليه في تلك الفقرة الدرجة الثانية، متى كانت يده على العين في تاريخ نشر هذا القانون تستند إلى حقه السابق في البقاء في العين، وكان يستعملها في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد, وينتهي العقد بقوة القانون بموته أو تركه إياها.

المادة (3) : تحدد الأجرة القانونية للعين المؤجرة لغير أغراض السكنى المحكومة بقوانين إيجار الأماكن، بواقع : - ثمانية أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة قبل أول يناير 1944. - وخمسة أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من أول يناير 1944 وحتى 4 نوفمبر 1961. - وأربعة أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 5 نوفمبر 1961 وحتى 6 أكتوبر 1973. - وثلاثة أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 7 أكتوبر 1973 وحتى 9 سبتمبر 1977. ويسري هذا التحديد اعتبارا من موعد استحقاق الأجرة التالية لتاريخ نشر هذا القانون. وتزاد الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 10 سبتمبر 1977 وحتى 30 يناير 1996 بنسبة 10% اعتبارا من ذات الموعد. ثم تستحق زيادة سنوية، بصفة دورية، في نفس هذا الموعد من الأعوام التالية بنسبة 10% من قيمة أخر أجرة قانونية لجميع الأماكن آنفة الذكر.

المادة (4) : تسرى أحكام هذا القانون على الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى التي يحكمها القانون رقم 49 لسنة 1977 المشار إليه والقانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعـض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلهما، ولا تسري أحكامه على الأماكن المذكورة التي يحكمها القانون رقم 4 لسنة 1996 بشأن سريان أحكام القانون المدني على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها والأماكن التي انتهت أو تنتهي عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها.

المادة (5) : ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية، ويعمـل به من اليوم التالي لتاريخ نشره، عدا الفقرة الأولى من المادة الأولى منه فيعمل بها اعتبارا من تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 المشار إليه.

 التوقيع :  محمد حسني مبارك - رئيس الجمهورية